The Great Reset Properti: Asia Tengah Berpotensi Susul ASEAN Jadi Magnet Modal Dunia

ALMATY, Investortrust.id — Lanskap real estat komersial internasional telah memasuki era penataan ulang struktural, ditandai dengan derasnya arus modal lintas batas yang mulai melirik koridor kawasan berkembang baru layaknya pola lonjakan di Asia Tenggara.

Berbicara dalam forum properti internasional CREW ASIA 2026 yang digelar di Swissôtel Almaty, Kazakhstan, pada 22–23 Oktober 2026, Presiden FIABCI Asia-Pasifik (2022–2026) Rusmin Lawin menyebut tren arus modal saat ini sebagai "The Great Reset", di mana investor institusional menerapkan tolok ukur valuasi dan mitigasi risiko yang jauh lebih ketat.

Pertemuan tingkat tinggi ini menghimpun pemangku kepentingan regional menyusul pidato pembuka yang disampaikan secara virtual oleh Presiden Dunia FIABCI Lily Chang, serta sambutan dari tuan rumah Aliya Serikpayeva selaku Pendiri Kazakhstan Networking Partners dan Presiden FIABCI Asia Tengah.

Menyusul volatilitas era pandemi dan penyesuaian suku bunga yang agresif sepanjang rentang 2022 hingga 2024, transaksi properti internasional kini mulai stabil di atas landasan ekonomi makro yang lebih tangguh. Proyeksi yang dihimpun konsultan properti global Savills dan JLL memperkirakan total volume investasi real estat global akan melampaui US$ 1 triliun pada 2026, mencerminkan pertumbuhan 15% dibandingkan realisasi tahun 2025.

Tiga Pendorong Struktural Valuasi Properti

Rusmin membeberkan tiga pendorong investasi utama yang akan mendikte alokasi dana real estat komersial dalam tiga hingga lima tahun mendatang.

Pertama, para pengelola dana institusional telah merombak total metodologi valuasi aset. Penilaian kini tidak lagi semata-mata bersandar pada spekulasi penurunan tingkat kapitalisasi (cap rate compression), melainkan bergeser ke ketahanan Pendapatan Operasional Bersih (Net Operating Income/NOI). Kontrak sewa komersial jangka panjang, tingkat retensi penyewa yang defensif, serta efisiensi beban operasional yang ketat kini menjadi faktor penentu premi likuiditas dan nilai valuasi aset.

Kedua, modal institusional mengalir deras ke portofolio aset yang mengantongi sertifikasi Environmental, Social, and Governance (ESG). Gedung perkantoran modern, terminal logistik berkapasitas tinggi, dan hunian premium yang dirancang berstandar bangunan hijau mampu mencetak premi sewa 12% hingga 20% lebih tinggi dibanding aset konvensional. Sebaliknya, properti yang tidak memenuhi standar ramah lingkungan dan tinggi emisi karbon kian terancam risiko keusangan (obsolescence risk) serta diskon likuiditas di pasar sekunder.

Ketiga, adopsi teknologi properti (PropTech) dan infrastruktur kecerdasan buatan (AI) telah menjadi pendorong langsung valuasi aset riil. Transformasi ini mencakup penyediaan pusat data (data center) hyperscale berbasis AI beserta infrastruktur pasokan daya mandiri, hingga sistem manajemen bangunan cerdas terotomasi yang memangkas biaya utilitas secara signifikan.

Asia-Pasifik Pimpin Normalisasi Pasar

Sepanjang siklus terkini, kawasan Asia-Pasifik mencatatkan akselerasi momentum komersial paling tajam. Volume transaksi di kawasan ini melonjak 16% secara tahunan (year-on-year) pada sembilan bulan pertama 2025, dan tren kenaikan tersebut berlanjut kian kuat hingga 2026.

Ekspansi ini kokoh ditopang oleh berkah dividen demografi jangka panjang, digerakkan oleh tingginya proporsi tenaga kerja usia produktif dan ekspansi kelas menengah di poros pertumbuhan ekonomi regional seperti India, Indonesia, Vietnam, dan Filipina. Komitmen modal institusional jangka panjang akan tetap terkonsentrasi di sektor hunian (living sectors), mencakup portofolio sewa multifamili (multifamily), asrama mahasiswa (purpose-built student accommodation), hingga perumahan terjangkau terintegrasi.

Bersamaan dengan itu, ekspansi manufaktur multinasional yang mengeksekusi strategi diversifikasi rantai pasok "China+1" mengalirkan investasi langsung ke Asia Tenggara. Vietnam, Indonesia, dan Malaysia telah bertransformasi menjadi penerima manfaat utama untuk kawasan industri spesialis dan pusat logistik berikat.

Khusus untuk Indonesia, Rusmin menegaskan bahwa kuatnya konsumsi domestik serta realisasi pembangunan Ibu Kota Nusantara (IKN) merupakan pintu masuk utama arus modal infrastruktur dan properti internasional. Dirancang sebagai kota transit berdensitas tinggi dengan konsep mobilitas 10 menit yang memprioritaskan kualitas hidup, perlindungan ekologis, dan utilitas pintar, IKN membuktikan bagaimana negara berkembang mampu menyusun tata ruang perkotaan terencana yang berpusat pada manusia.

Asia Tengah: Koridor Investasi Lintas Batas yang Sedang Tumbuh

Beriringan dengan lompatan industri di Asia Tenggara, kawasan Asia Tengah—yang mencakup Kazakhstan, Uzbekistan, Kirgistan, Tajikistan, dan Turkmenistan—semakin diperhitungkan dalam radar alokasi dana investor global. Berada di posisi silang strategis antara Tiongkok, Eropa, Timur Tengah, dan Asia Selatan, kawasan yang terkoneksi jalur darat ini menyimpan potensi proyek greenfield masif yang baru memasuki tahap awal pengembangan komersial.

Untuk mengonversi keunggulan geografis tersebut menjadi realisasi transaksi modal lintas batas, Rusmin menekankan bahwa yurisdiksi Asia Tengah harus segera merampungkan reformasi struktural krusial. Agenda utamanya mencakup transparansi transaksi komersial, standardisasi penilaian aset properti sesuai tolok ukur internasional, penjaminan hukum skema kerja sama pemerintah dan badan usaha (KPBU/PPP), serta peningkatan profil di berbagai forum properti dunia.

Dengan membangun kepastian regulasi, mekanisme penilaian yang terstandardisasi, dan klausul konsesi yang ramah investor, Asia Tengah berpeluang besar mereplikasi metamorfosis Asia Tenggara dari sekadar koridor perdagangan berkembang menjadi pilar penting portofolio real estat institusional global.