Rusun Subsidi Tipe 45 Dinilai Lebih Layak, Pengamat Soroti Ini

JAKARTA, investortrust.id - Direktur Eksekutif Rujak Center for Urban Studies (RCUS), Elisa Sutanudjaja menilai perluasan ukuran unit rumah susun (rusun) subsidi dari tipe 36 menjadi tipe 45 dapat meningkatkan kelayakan hunian, termasuk dari sisi kenyamanan termal bagi penghuninya.

Menurut Elisa, penambahan luas unit memungkinkan penghuni memiliki ruang yang lebih memadai, termasuk untuk mengakomodasi dua kamar tidur serta fungsi-fungsi yang mendukung kenyamanan termal.

Baca Juga

PKP Terima Lahan Kemenkomdigi 45 Ha di Depok, Bisa Tampung 150.000 Rusun MBR

"Kalau misalnya jadi 45 (meter persegi), berarti kan dia jadi dua kamar yang sebenarnya, nah itu kita bisa memasukkan fungsi-fungsi termal, kenyamanan termal lebih leluasa dibandingkan yang dipaksa empat orang tinggal di yang 36 meter persegi," kata Elisa saat ditemui di sela-sela acara Diseminasi BE-Housing di Hotel JS Luwansa, Jakarta, Kamis (22/10/2026).

Elisa menambahkan, unit yang lebih luas juga memungkinkan pengembangan ruang tambahan seperti balkon dan teras. "Jadi, memungkinkan ada balkon, memungkinkan ada teras. Nah, itu masih memungkinkan," ujarnya.

Berdasarkan hasil riset Beyond Housing Types (BE-Housing) mengenai ragam kerentanan dan paparan panas perkotaan, suhu permukaan tertinggi di kawasan perkotaan Jakarta tercatat mencapai 44 derajat celsius.

Hasil pengukuran suhu udara di setiap lokasi penelitian juga menunjukkan suhu operatif di Kampung Marlina dan Rusunami Klender selalu melebihi batas atas rentang nyaman sebesar 30,5 derajat celsius, bahkan hingga malam hari.

Sementara itu, di Semarang, intensitas Urban Heat Island (UHI) atau pulau panas perkotaan tergolong tinggi. Kerentanan panas terkonsentrasi di dataran rendah bagian utara dan pusat kota, termasuk Kelurahan Dadapsari dan Kelurahan Kaligawe.

Kondisi tersebut sejalan dengan kepadatan penduduk, dominasi permukaan beton dan aspal, serta minimnya ruang terbuka hijau.

Di Surabaya, analisis Land Surface Temperature (LST) menunjukkan rata-rata suhu tinggi mencapai lebih dari 36 derajat celsius akibat pembangunan masif dan kurangnya ruang terbuka hijau.

Secara umum, pada skala hunian, fenomena overheating ditandai dengan suhu dalam ruangan yang berada di atas 30 derajat celsius.

Baca Juga

Manggarai dan Meikarta Jadi Pilihan Rusun Subsidi, Ini Prospeknya

Dinamika paparan panas pada siang dan malam hari juga menunjukkan mayoritas warga di Jakarta, Semarang, dan Surabaya mengeluhkan paparan panas yang memuncak pada siang hari.

Paparan panas pada malam hari turut ditemukan, yang menandakan adanya fenomena nighttime UHI.

Paparan panas tersebut mengganggu jam produktif dan pemulihan warga. Aktivitas istirahat atau tidur menjadi kegiatan yang paling terdampak di ketiga kota, dengan persentase di Jakarta sebesar 44,95%, Semarang 81,19%, dan Surabaya 32,20%.

Selain itu, paparan panas menimbulkan keluhan kesehatan fisik maupun psikologis, seperti pusing atau sakit kepala, berkeringat berlebih, hingga emosi tidak stabil.

Dari sisi material bangunan, mayoritas hunian di lokasi penelitian menggunakan atap asbes di Jakarta dan Semarang, serta genteng tanah liat di Surabaya. Sementara itu, dinding hunian umumnya menggunakan bata atau batako yang memiliki konduktivitas termal tinggi.

Kondisi ekonomi warga yang rentan turut membatasi kemampuan adaptasi terhadap panas. Mayoritas pengeluaran listrik warga tercatat kurang dari Rp 500.000 sehingga kemampuan membiayai kebutuhan pendingin ruangan seperti AC terbatas.

Rusun Tipe 45 Dapat PPN DTP

Sebelumnya, Komisioner Badan Pengelola Tabungan Perumahan Rakyat (BP Tapera) Heru Pudyo Nugroho memastikan Kementerian Keuangan (Kemenkeu) telah menyetujui pemberian insentif Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah (PPN DTP) untuk rusun subsidi dengan luas unit 45 meter persegi atau tipe 45.

"Sudah di-ACC, tadi sudah ada komitmen dari teman-teman Kemenkeu," kata Heru di Kantor Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP), Jakarta, Jumat (16/10/2026) lalu.

BP Tapera telah menyampaikan usulan tersebut sejak Juni 2026. Dalam aturan sebelumnya, fasilitas PPN DTP hanya dapat dimanfaatkan pembeli rumah tapak dan rusun dengan ukuran unit maksimal 36 meter persegi atau tipe 36, dengan harga jual di kisaran Rp 250 juta ke bawah.

"Pembebasan PPN masih sesuai dengan Peraturan Menteri Keuangan, dan itu masih sampai dengan Rp 250 juta tipe 36. Untuk nyambung dengan peraturan terbaru yang tipe 45 dengan harga di atas Rp 250 juta itu masuknya bukan pembebasan PPN tapi PPN DTP. Sudah kita hitung itu kebutuhan alokasi fiskal PPN DTP," jelas Heru.

Untuk mengetahui lokasi yang menyediakan rusun subsidi dengan luas unit 45 meter persegi, calon konsumen dapat mengakses situs Sikumbang yang dikelola BP Tapera.

Dengan fasilitas PPN DTP tersebut, masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) yang membeli rusun dengan harga Rp 2 miliar atau di bawahnya tidak dikenakan pajak sesuai skema insentif tersebut.

Saat ini, rusun subsidi yang tengah disiapkan pemerintah berada di dua lokasi, yakni Manggarai, Jakarta Selatan, dan Meikarta, Kabupaten Bekasi.

PT KA Properti Manajemen (KAPM) atau KAI Properti menawarkan Maraya Residences di kawasan Manggarai dengan harga mulai Rp 294 juta. Hunian tersebut juga menawarkan pilihan cicilan mulai sekitar Rp 1 juta per bulan dengan konsep transit-oriented development (TOD) dan lokasi dekat Stasiun Manggarai.

Maraya Residences memiliki total 1.276 unit, terdiri dari 770 unit tipe studio, 198 unit tipe 36, dan 308 unit tipe 45.

Survei KAI Properti dalam Danantara Housing Expo 2026 pada 27-30 Agustus 2026 di NICE PIK 2, Tangerang, mencatat sebanyak 956 dari total 1.171 responden atau 81,6% menyatakan minat untuk tinggal di Maraya Residences.

Berdasarkan survei tersebut, tipe 36 menjadi pilihan terbanyak dengan porsi 59,4%. Sebanyak 85,2% responden juga mempertimbangkan kedekatan tempat tinggal dengan stasiun atau transportasi umum.

Sementara itu, pemerintah mendorong pembangunan rusun subsidi di kawasan Meikarta, Kabupaten Bekasi, sebagai bagian dari program tiga juta rumah.

Menteri PKP Maruarar Sirait mengatakan lahan seluas 30 hektare yang dihibahkan Lippo Group untuk proyek tersebut telah diperiksa oleh Badan Pengawasan Keuangan dan Pembangunan (BPKP) dan Kementerian PKP.

"Kita juga tadi sudah mendengar bagaimana Meikarta, mudah-mudahan bisa segera dibangun dan bisa ada skema untuk pembelian bagi masyarakat," kata Ara dalam acara Danantara Housing Expo 2026 di NICE PIK 2, Tangerang, Kamis (27/8/2026).

Chairman Lippo Group James Riady sebelumnya menyatakan topping off pembangunan rusun subsidi Meikarta direncanakan pada akhir 2026. Namun, penjualan unit belum dimulai karena proses legalitas dan hukum proyek masih berlangsung di Kementerian Keuangan dan DPR untuk dialihfungsikan menjadi Penyertaan Modal Negara (PMN) kepada Danantara.

"Belum, belum. Karena kan proses legalitasnya dan proses hukumnya di Kementerian Keuangan, lalu ke DPR kan masih berlangsung," ucap James.

James menjelaskan, rusun subsidi Meikarta direncanakan menawarkan skema pembiayaan dengan tenor hingga 40 tahun dan bunga tetap 2,75% per tahun.

Ia mencontohkan, unit satu kamar tidur di Meikarta memiliki cicilan sekitar Rp 2 juta-Rp 2,5 juta per bulan dengan tenor 40 tahun.

"Saya contoh nih di Meikarta ya, kita yang one bedroom saja di sana sebulan Rp 2 juta sampai Rp 2,5 juta (cicilannya)," tutur James.

Baca Juga

Lapor ke BRAN, Menteri Ara Sebut Rusun Subsidi Tanah Abang Dihalang Pihak Ketiga

Rusun subsidi Meikarta direncanakan dibangun di tiga kawasan dengan luas masing-masing sekitar 10 hektare. Pengembang menawarkan tiga kategori unit, yakni satu kamar tidur tipe 25 dan 27, dua kamar tidur tipe 35 dan 37, serta tiga kamar tidur tipe 45.

Secara keseluruhan, proyek yang merupakan aset PT Lippo Cikarang Tbk (LPCK) tersebut ditargetkan menghasilkan 141.000 unit apartemen subsidi atau setara dengan 54 tower.