Jalan Berkelok "Papan" Rakyat demi Pertumbuhan Ekonomi 8%
JAKARTA, Investortrust.id - Laksana menyalakan pelita di tengah gelap gulita, satu cahaya kecil tak cukup, tetapi ribuan cahaya bisa menerangi jalan. Perumpaman tersebut cocok disematkan pada program 3 juta rumah andalan Presiden Prabowo Subianto untuk menekan backlog perumahan atau kesenjangan kebutuhan rumah dengan pasokan. Meski menemui jalan berkelok, tetapi bukan hal yang tidak mungkin dengan sinergi berbagai pihak.
Data Badan Pusat Statistik (BPS) dalam Survei Sosial Ekonomi Nasional (Susenas) 2023 mencatat, backlog kepemilikan rumah di Indonesia mencapai 9,9 juta rumah tangga, sementara 26,9 juta rumah tangga menempati rumah tidak layak huni. Namun, ada yang menyebut bahwa data terbaru backlog perumahan pada 2025 diperkirakan 15 juta rumah.
Baca Juga
Batas Maksimal Penghasilan MBR Rp 14 Juta, Pengembang Minta Harga Rumah Dinaikkan
Di tengah membumbungnya angka backlog, kebutuhan rumah di Indonesia diperkirakan mengalami peningkatan sebesar 700.000-800.000 unit per tahun. Data Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR) 2023 menyebut, angka tersebut berdasarkan pertumbuhan penduduk dan kinerja pertambahan stok perumahan.
Kondisi tersebut membuat warga semakin sulit mencari rumah di perkotaan karena harga tanah makin meroket. Opsinya terpaksa mencari ke daerah penyangga. Tak heran, banyak kaum komuter di Jabodetabek atau kota besar lainnya harus rela bolak-balik menempuh belasan atau puluhan kilometer (km) dari Depok, Bekasi, atau bahkan Bogor ke ke tempat kerjanya di Jakarta.
“Saya kerja di Jakarta, rumah di Depok karena cari rumah di Jakarta sudah tidak mungkin, mahal, tidak masalah agak jauh asal akses transportasi mendukung,” kata Muhammad Edy, karyawan swasta yang bekerja di industri perhotelan kepada Investortrust, Senin (28/4/2025).
Sejatinya, program 3 juta rumah setahun atau 15 juta dalam satu periode pemerintahan (5 tahun) ini sangat mulia. Namun, program yang menyasar 2 juta rumah di pedesaan dan 1 juta di perkotaan bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) ini tidak semudah membalikkan telapak tangan.
Baca Juga
Apersi Usul Harga Rumah Subsidi Naik Jadi Rp 250 Juta, Imbas Perubahan Kriteria MBR
Tantangan, seperti pasokan, pembiayaan, dan kejelasan kriteria sasaran masih menjadi kendala utama. Untuk itu, diperlukan upaya gotong royong di tengah minimnya anggaran Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP).
Demi zero backlog 2045 yang bertepatan dengan Indonesia Emas, program 3 juta rumah tidak hanya bertujuan menyediakan hunian layak, tetapi mendorong pertumbuhan ekonomi 8% dengan menciptakan lapangan kerja baru sehingga diharapkan bisa menekan angka kemiskinan. Apalagi pembangunan perumahan dalam kepemimpinan Prabowo Subianto menjadi salah satu bidang yang masuk dalam daftar 17 program prioritas untuk dikembangkan.
Pasokan
Dari sisi pasokan, pemerintah menargetkan 1 juta rumah di perkotaan melalui pembangunan rumah susun, seperti di stasiun kereta api Jabodetabek dengan konsep transit oriented development (TOD) hingga rumah apung di kawasan pesisir padat. Sementara di pedesaan, diharapkan bisa menyediakan 2 juta rumah tapak yang tersebar di 75.260 desa seluruh Indonesia. Dengan demikian, satu desa rata-rata bisa saja dibangun 26 rumah.
Dalam beberapa kali kesempatan, Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman Maruarar Sirait (Ara) mengatakan, program 3 juta rumah tidak selalu membangun rumah baru, tetapi juga renovasi sehingga menjadi layak huni.
Baca Juga
Dukung Program 3 Juta Rumah, Bank Dunia Kucuri Pinjaman US$ 1 Miliar
Di tengah efisiensi anggaran, pemerintah dituntut inovatif untuk mewujudkan program 3 juta rumah. Tak kehabisan akal, Menteri Ara pun roadshow ke konglomerat-konglomerat untuk bergotong-royong mewujudkan program ini.
Setidaknya sudah ada tujuh perusahaan swasta menyatakan komitmennya membantu perumahan rakyat baik dalam bentuk penyediaan tanah, renovasi rumah, hingga membangun hunian dari nol. Mereka adalah Harum Energy, Agung Sedayu Group, Adaro Group, Barito Pacific, Sinar Mas Group, Triputra Agro, dan Berau Coal.
Pemerintah juga akan memaksimalkan lahan-lahan BUMN baik di perkotaan dan pedesaan untuk dijadikan hunian bagi MBR, seperti lahan PT Perkebunan Nusantara (PTPN), PT Sang Hyang Seri (Persero) member of ID FOOD, hingga PT Inhutani I (anak usaha Perhutani). Lahan KAI juga akan dijadikan hunian dengan konsep TOD agar terkoneksi akses transportasi sehingga memudahkan mobilitas.
"Sarana publik seperti kereta api itu harus untuk rakyat kecil, itu sudah perintah. Saya ditugaskan untuk bertemu direksi PT Kereta Api Indonesia (Persero) atau KAI dan Menteri BUMN Bapak Erick Thohir sudah mengetahui hal tersebut, ada 27 stasiun kereta api di daerah Jabodetabek, saat ini ada empat stasiun yang sedang dibangun TOD dan terdapat 23 stasiun lagi yang belum. Ini salah satunya adalah Stasiun Manggarai," ujar Ketua Satgas Perumahan Hashim Djojohadikusumo dalam sebuah kesempatan.
Lahan-lahan perusahaan pelat merah itu akan dikerjasamakan dengan swasta, sehingga pengembang tidak perlu beli lahan lagi. Tinggal dibangun menjadi perumahan.
Khusus wilayah Jabodetabek, Kementerian BUMN bersama Kementerian PKP telah menyiapkan lahan seluas 792 hektare (ha) untuk pembangunan sebanyak 123.000 unit rumah MBR. Lokasinya tersebar di Pulogebang, Stasiun Cicayur, Jurangmangu, Klender, hingga Jonggol.
Dukungan juga datang dari Kamar Dagang dan Industri (Kadin) dan Realestat Indonesia (REI) yang siap mewujudkan program 3 juta rumah. REI siap membangun 1 juta hunian di pedesaan. Namun, REI meminta komitmen pemerintah mendukung soal pertanahan, perizinan, perbankan atau pembiayaan, serta pengawasan.
"REI siap bangun 1 juta rumah di desa tanpa APBN. Kami berharap apa yang kita sampaikan, nanti dokumennya kita serahkan, ini cara kita untuk sama-sama mendorong program mulia, program 3 juta rumah untuk segera bisa berjalan," kata Ketua Umum Dewan Pengurus Pusat (DPP) REI Joko Suranto kepada wartawan saat acara "Halalbihalal Keluarga Besar Realestate Indonesia (REI)" di Jakarta, Senin (21/4/2025).
Gandeng Qatar
Optimalisasi lahan BUMN juga dalam rangka mengakomodasi investor asing untuk membantu program 3 juta rumah. Sebut saja Qatar yang sepakat melakukan kerja sama pengembangan proyek hunian sebanyak 1 juta unit rumah bagi MBR di kawasan perkotaan.
Pembangunan rumah itu akan dilakukan di atas lahan milik pemerintah, seperti Perumanas, Kementerian Sekretariat Negara (Kemensetneg) hingga Direktorat Jenderal Kekayaan Negara Kementerian keuangan (DJKN Kemenkeu). Lahan itu tersebar di Kemayoran, Senayan, hingga Kalibata.
Baca Juga
BP Tapera: Realisasi Rumah Subsidi Era Prabowo 153.617 Unit Senilai Rp 13 Triliun
Bahkan Wakil Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman (Wamen PKP) Fahri Hamzah mengungkapkan, Pemerintah Qatar akan menambah pembangunan 5 juta rumah di Indonesia. Komitmen tersebut merupakan kelanjutan perjanjian sebelumnya yang telah disepakati kedua negara membangun 1 juta unit, sehingga total menjadi 6 juta unit.
"Qatar kemarin kita sudah tanda tangan 1 juta unit. Hari berikutnya saya bertemu dengan pejabat resmi dari kantor pejabat resmi Qatar menyebut komitmen tambahan 5 juta unit. Jadi, total rumah yang akan mereka kerjakan adalah 6 juta rumah," kata Fahri Hamzah dalam keterangan tertulis, Rabu (15/1/2025).
Tambahan 5 juta rumah ini berasal dari Pemerintah Qatar. Sementara perjanjian investasi 1 juta rumah di Istana Merdeka berasal dari semi-government. "Government. Kemarin kan semi-government. Syeikh itu keluarga Kerajaan, tetapi dia juga punya perusahaan," ucap Fahri.
Selain Qatar, pemerintah yang diwakili Hashim Djojohadikusumo dan Ketua Umum Kadin Anindya N Bakrie juga akan roadshow ke AS untuk mempromosikan program 3 juta. Di samping itu, Bank Dunia (World Bank) berkomitmen mendukung program 3 juta rumah dengan total pinjaman sebesar US$ 1 miliar atau Rp 16,8 triliun setahun.
Selain Bank Dunia, Indonesia juga didukung Asian Development Bank (ADB), Asian Infrastructure Investment Bank (AIIB), The Islamic Development Bank (IsDB), hingga German Infrastructure Development (GID). Mereka sudah komit memberikan pembiayaan dengan bunga sangat murah, terutama untuk renovasi perumahan secara masif.
Pembiayaan
Hitung-hitungan kasar Komisi V DPR menyebutkan, program 3 juta rumah mengharuskan Kementerian PKP menyediakan 8.333 rumah per hari atau 694 rumah per jam dalam setahun.
Joko Widodo (Jokowi) dalam 2 periode pemerintahan atau 10 tahun hanya mampu mewujudkan 9,824 juta unit melalui program sejuta rumah (PSR) dengan anggaran Direktorat Jenderal Perumahan Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR) -yang kelak menjadi Kementerian PKP di era Prabowo- sebesar Rp 67,11 triliun.
Jalan kerikil dan berkelok memang masih menghantui program ini, paling tidak dari sisi pembiayaan. Menteri Ara pernah mengungkapkan, pada 2025 anggaran perumahan yang tersedia hanya bisa untuk membangun 257.431 unit atau 8,58% dari target program 3 juta unit rumah. Bahkan APBN untuk perumahan di kementerian yang dipimpinnya sebesar Rp 5,27 triliun (sebelum dipangkas menjadi Rp 1,6 triliun imbas efisiensi) hanya bisa untuk membangun 37.431 unit.
Baca Juga
Kuota Rumah Subsidi 'Cekak', Menteri Ara Harap Ada Tambahan Secepatnya
Sementara berdasarkan perhitungan Bank Dunia, pembangunan 3 juta rumah membutuhkan biaya Rp 39 triliun untuk dilaksanakan pada 2025 dengan kuota rumah subsidi sekitar 86,5% atau 2,595 juta unit yang tersedia.
Salah satu perubahan kebijakan yang tengah disiapkan adalah proporsi pemerintah dan perbankan dalam pembiayaan kredit kepemilikan rumah-fasilitas likuiditas pembiayaan perumahan (KPR-FLPP). Jika sebelumnya komposisi pembiayaan FLPP dari porsi APBN dan perbankan adalah 75% berbanding 25%, Kementerian PKP menginginkan porsi pendanaan itu diubah menjadi 50% berbanding 50%. Perubahan porsi pendanaan diharapkan menambah penyaluran KPR-FLPP, tetapi tanpa menambah beban APBN.
Badan Pengelola Tabungan Perumahan Rakyat (BP Tapera) mengemukakan, perubahan porsi pendanaan itu akan memperluas pembiayaan rumah bersubsidi dari 220.000 unit yang ditargetkan 2025 menjadi 300.000-320.000 unit.
Khusus 2025, kuota rumah bersubsidi dengan skema FLPP akan ditambah lagi 220.000 unit dari kuota rumah saat ini 220.000 sehingga totalnya menjadi 440.000 unit. “Kita sudah mendapatkan dukungan dari Presiden Prabowo, Wakil Ketua DPR Pak Dasco, juga dari Bank Indonesia. Kita sudah siapkan untuk 220.000 (unit) lagi,” ungkap Ara di Kantor Kementerian PKP, Wisma Mandiri, Jakarta, Kamis (27/3/2025) lalu.
Tambahan kuota rumah bersubsidi sangat diperlukan mengingat kuota 220.000 unit eksisting hampir habis. Kuota itu diberikan pada petani sebanyak 20.000 rumah, nelayan 20.000 rumah, buruh 20.000 rumah, guru 20.000 rumah, tenaga migran 20.000 rumah, tenaga kesehatan atau nakes, bidan dan tenaga kesehatan masyarakat 30.000 rumah. Ada juga wartawan 1.000 rumah, TNI Angkatan Darat 4.500 rumah, hingga ojek (online) dan sebagainya. "Itu sudah hampir habis 220.000 (unit) itu,” papar Ara, belum lama ini.
Komisioner Badan Pengelola Tabungan Perumahan Rakyat (BP Tapera) Heru Pudyo Nugroho memaparkan, sebanyak 153.617 unit rumah subsidi telah disalurkan sepanjang pemerintahan Presiden Prabowo Subianto. Sementara itu, realisasi penyaluran KPR subsidi sejak awal Januari 2025 mencapai 70.994 unit. “Kalau dari 1 Januari 2025 hingga 24 April 2025, sudah 70.994 unit rumah dengan nilai (KPR subsidi) kurang lebih Rp 8,7 triliun yang sudah terealisasi,” tambah dia.
Selama 2024, Bank BTN masih memegang porsi terbesar dalam penyaluran KPR-FLPP, yakni sekitar 74% dari target pemerintah. Skema KPR subsidi itu meliputi suku bunga tetap (fixed rate) 5% per tahun dengan tenor KPR hingga 20 tahun. Porsi pendanaan pemerintah untuk KPR-FLPP sebesar Rp 24,2 triliun
Tidak semua gratis
Pemerintah menegaskan, program 3 juta rumah ini ditujukan untuk MBR bukan secara cuma-cuma, tetapi memberikan sejumlah insentif, seperti pembebasan bea perolehan hak tanah dan bangunan (BPHTB) serta persetujuan bangunan gedung (PBG). Hal itu duwujudkan melalui surat keputusan bersama tiga menteri, yakni Menteri Dalam Negeri Tito Karnavian, Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman Maruarar Sirait, dan Menteri Pekerjaan Umum Dody Hanggodo.
Meski demikian, ada hunian yang benar-benar gratis bagi MBR. Perumahan itu salah satunya dibangun Sugianto Kusuma atau Aguan, pemilik raksasa properti Agung Sedayu Grup di lahan seluas 2,5 hektare (ha), Desa Sukawali, Kecamatan Pakuhaji, Kabupaten Tangerang, Banten sebanyak 250 unit. Aguan yang juga dirut PT Pantai Indah Kapuk Dua Tbk (PANI) atau PIK2 itu juga akan membangun rumah tapak 500 unit di Kalimantan.
Hal serupa dilakukan raksasa energi, Adaro Grup milik taipan Boy Thohir yang telah memulai pembangunan secara bertahap 500 rumah gratis bagi MBR di beberapa area sekitar wilayah operasional Adaro, termasuk di Tabalong, Kalimantan Selatan. Sederet upaya ini sebagai wujud komitmen swasta mempercepat pencapaian target program 3 juta rumah bagi MBR untuk memenuhi kebutuhan hunian layak dan terjangkau.
Qonita (27), seorang wartawan media nasional, menjadi salah satu warga yang telah merasakan manfaat program 3 juta rumah. Dia menyewa program hunian vertikal Rumah Susun (Rusun) Pasar Rumput, Jakarta. "Salah satu kemudahan yang dinikmati penghuni adalah tidak adanya biaya iuran pengelolaan lingkungan (IPL), ini cukup meringankan beban bulanan," kata Qonita kepada Investortrust.id.
Untuk bisa menyewa unit, Qonita yang berprofesi wartawan perlu menyertakan surat rekomendasi dari pemimpin redaksi. Selain itu, ada sejumlah dokumen standar yang harus dipenuhi, seperti fotokopi kartu keluarga (KK), KTP, slip gaji terakhir, dan formulir data diri.
Baca Juga
Pemberian Rumah Subsidi untuk Mitra Gojek (GOTO) Harus Transparan dan Tepat Sasaran
Target 3 juta rumah masih menemui jalan kerikil dan berkelok dengan keterbatasan anggaran dan minimnya basis data. Dari sisi pemerintah, perlu memastikan penyediaan tanah, kemudahan perizinan, dan konstruksi bangunan. Selain itu, program 3 juta rumah perlu didukung data kebutuhan riil rumah dengan memetakan sasaran masyarakat secara aktual, berbasis nama dan alamat.
Tak heran, program ini membutuhkan proses dan waktu dalam rangka harmonisasi regulasi dan sinkronisasi kebijakan agar bisa dijalankan hingga ke tingkat daerah. Seluruh kepala daerah juga dituntut mematangkan kebijakannya guna mempersiapkan menyerap APBN 2026 secara optimal pada program perumahan.
Wamen PKP Fahri Hamah mengatakan, program unggulan Prabowo Subianto, termasuk 3 juta rumah ini akan dirinci dalam pidato nota keuangan anggaran pendapatan dan belanja negara (APBN) 2026 pada 16 Agustus 2025 mendatang.
Meski pemerintah tidak memerinci anggaran di APBN 2026 yang disiapkan untuk program 3 juta rumah, tetapi diyakini target dalam 1 tahun bukanlah hal yang mustahil untuk dicapai.
Kuncinya adalah gotong royong seluruh stakeholers.
“Asalkan kemampuan kita menyerap anggaran yang begitu besar diserap secara tepat dan distribusikan secara baik, itu efeknya akan masif. Dalam program kita, setahun 3 juta keluarga dapat 3 juta rumah. Kalau cuman 1 juta yang (miskin) ekstrem, itu juga sederhana sebenarnya. Sekali lagi, karena targetnya saja 3 juta (rumah) per tahun, ini kalau aja 1 juta ya sepertiga tahun pun sudah selesai barang itu (program perumahan Presiden Prabowo Subianto),” tegas Wamen Fahri.