Program 3 Juta Rumah: Bukan Sekadar Membangun Hunian

INVESTORTRUST.ID - “Rumah adalah awal dari segala harapan. Membangun rumah berarti membangun kehidupan.” Itulah ungkapan klise bagi siapa pun yang mendambakan rumah sendiri sebagai tempat bernaung, membangun keluarga, dan menata masa depan.

Yang pasti, sebuah rumah yang layak bisa mengubah banyak hal dalam kehidupan sebuah keluarga. Anak-anak memiliki tempat belajar yang lebih aman. Orang tua tidak lagi dihantui atap bocor setiap kali hujan turun. Sanitasi membaik, kesehatan lebih terjaga, dan keluarga memiliki aset yang dapat menjadi bekal untuk membangun masa depan.

Bagi keluarga berpenghasilan rendah, perubahan itu bukan perkara sederhana. Rumah bukan sekadar bangunan dengan dinding, atap, dan lantai. Rumah adalah tempat berlindung, ruang untuk tumbuh, sekaligus fondasi bagi kehidupan yang lebih sejahtera.

Di sinilah Program 3 Juta Rumah yang tengah digulirkan Presiden Prabowo Subianto menemukan maknanya. Program ini tidak cukup dinilai dari berapa banyak bangunan yang berdiri. Ukuran keberhasilannya juga terletak pada seberapa jauh negara mampu memperluas akses masyarakat terhadap hunian layak, terjangkau, dan sesuai dengan kebutuhan.

Baca Juga

Dukung Program 3 Juta Rumah, Mendagri Permudah Regulasi dan Pembebasan BPHTB bagi MBR

Pekerjaan besar itu mulai membuahkan hasil. Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP) mencatat capaian kumulatif pembangunan dan peningkatan kualitas rumah mencapai 1.790.081 unit hingga 15 Oktober 2026. Jumlah itu terdiri atas 1.103.918 unit rumah baru dan 686.163 unit rumah yang diperbaiki atau ditingkatkan kualitasnya.

Angka tersebut bukan semata hasil pekerjaan Kementerian PKP dengan menggunakan anggaran negara. Capaian ini merupakan akumulasi berbagai jalur penyediaan perumahan yang melibatkan pemerintah pusat, pemerintah daerah (pemda), perbankan, pengembang, badan usaha milik negara (BUMN), hingga perusahaan swasta.

Dari program yang menggunakan Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara (APBN) Kementerian PKP, realisasinya mencapai 62.579 unit pada 2025 dan 236.300 unit hingga 15 Oktober 2026. Sedangkan program di luar APBN kementerian tersebut menyumbang 789.831 unit pada 2025 dan 701.371 unit pada 2026.

Dari Angka Menjadi Manfaat

Menteri PKP, Maruarar ‘Ara’ Sirait menempatkan kolaborasi sebagai salah satu kunci pelaksanaan program. Tantangan perumahan terlalu besar jika hanya ditangani melalui pembangunan yang dibiayai APBN. Karena itu, pemerintah mendorong dukungan perbankan, pengembang, pemda, dan dunia usaha.

Salah satu wujudnya terlihat dalam program Bantuan Stimulan Perumahan Swadaya (BSPS), yang dikenal masyarakat sebagai “bedah rumah”. Berbeda dengan pembangunan rumah baru, program ini membantu memperbaiki hunian yang telah dimiliki warga tetapi belum memenuhi standar kelayakan.

Bagi penerima bantuan, perubahan tersebut dapat terasa langsung dalam kehidupan sehari-hari. Atap yang sebelumnya bocor diperbaiki, lantai dan dinding diperkuat, sementara bagian rumah yang membahayakan keselamatan penghuni ditangani sesuai kebutuhan.

Kementerian PKP terus berupaya menggandeng pihak terkait lain untuk mewujudkan program tersebut. Pada 24 Oktober 2026, misalnya, Ara bersama Menteri Dalam Negeri (Mendagri), Muhammad Tito Karnavian meninjau kegiatan bedah rumah di Kampung Ambon, Cengkareng, Jakarta Barat. Kunjungan itu sekaligus memperlihatkan bahwa penyelesaian persoalan perumahan membutuhkan dukungan lintas kementerian.

Mendagri berjanji akan mendukung program tersebut melalui penyederhanaan regulasi dan kemudahan bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR). Dukungan itu di antaranya berupa pembebasan bea perolehan hak atas tanah dan bangunan (BPHTB) serta biaya persetujuan bangunan gedung (PBG) bagi warga yang memenuhi persyaratan.

Ini penting karena biaya memperoleh atau memperbaiki rumah tidak berhenti pada harga tanah dan material bangunan. “Pengurusan dokumen dan perizinan juga dapat menjadi beban, terutama bagi keluarga dengan penghasilan terbatas,” kata Mendagri, Tito Karnavian.

Tak bisa dimungkiri, bantuan bisa saja tidak jatuh kepada keluarga yang paling membutuhkan. Agar tepat sasaran, Kementerian PKP memperkuat koordinasi dengan Badan Pusat Statistik (BPS) untuk memadankan data sosial ekonomi, kondisi permukiman, dan wilayah prioritas.

Langkah ini sangat menentukan karena persoalan perumahan tidak selalu sama di setiap daerah. Sebagian keluarga membutuhkan rumah baru, sebagian lainnya cukup dibantu melalui renovasi, sementara kelompok tertentu menghadapi kendala legalitas tanah atau keterbatasan kemampuan membayar cicilan.

Persoalan semakin krusial manakala dikaitkan dengan besarnya kebutuhan rumah baru yang mencapai 700.000 hingga 800.000 per tahun. Dengan kebutuhan sebanyak itu, Indonesia masih menghadapi backlog atau defisit kepemilikan rumah sekitar 9,9 juta unit.

"Kalau kita bisa memiliki data yang lebih baik mengenai siapa masyarakat yang belum memiliki rumah, bagaimana tingkat penghasilannya, bagaimana demografinya, itu yang kita butuhkan. Dengan data yang semakin baik, pembiayaan akan semakin tepat sasaran," tegas Direktur Utama PT Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk (BTN), Nixon LP Napitupulu.

Rumah Layak, Ekonomi Keluarga Lebih Kuat

Yang jelas, program perumahan akan memberikan manfaat lebih besar apabila tidak berhenti setelah rumah selesai dibangun atau diserahkan. Rumah yang layak perlu diikuti peningkatan kemampuan ekonomi penghuninya agar keluarga dapat mempertahankan kualitas hidup yang telah dicapai.

“Di sinilah pentingnya melakukan pendekatan menyeluruh. Warga yang rumahnya diperbaiki juga perlu dibantu menyelesaikan persoalan sertifikasi tanah dan memperoleh akses usaha sesuai kebutuhan,” ujar Menteri Ara.

Pendekatan tersebut relevan karena kemiskinan sering kali merupakan rangkaian persoalan yang saling berkaitan. Hunian yang buruk dapat berjalan beriringan dengan sanitasi yang terbatas, akses air bersih yang belum memadai, serta keterbatasan modal untuk mengembangkan usaha.

Karena itu, bedah rumah dapat menjadi pintu masuk bagi intervensi yang lebih luas. Perbaikan fisik hunian perlu dihubungkan dengan pemberdayaan ekonomi, kepastian legalitas aset, akses pembiayaan usaha, dan peningkatan keterampilan.

Dalam konteks ini, Program 3 Juta Rumah memang tidak bisa berdiri sendiri. Dukungan PT Permodalan Nasional Madani (PNM), misalnya, terbilang krusial karena dapat memperkuat pemberdayaan ekonomi masyarakat. Terlebih PNM memangkas suku bunga pembiayaan dari sekitar 22% menjadi 8%.

Bagi keluarga penerima manfaat, tujuan akhirnya bukan hanya mempunyai rumah yang lebih baik, melainkan juga memiliki kemampuan ekonomi untuk merawat rumah tersebut, memenuhi kebutuhan sehari-hari, dan membangun masa depan yang lebih stabil.

Pembiayaan Menjangkau Lebih Banyak Keluarga

Di sisi kepemilikan rumah baru, pembiayaan menjadi salah satu penentu utama. Banyak keluarga memiliki penghasilan rutin, tetapi belum cukup kuat untuk memenuhi uang muka dan membayar cicilan rumah komersial.

Itu sebabnya, pemerintah mengandalkan Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) yang mendukung kredit pemilikan rumah bersubsidi bagi MBR. Skema ini menjadi penghubung antara kebutuhan masyarakat dan pasokan rumah dari pengembang.

Hingga 15 Oktober 2026, penyaluran FLPP tercatat mencapai 187.259 unit dari target 350.000 unit selama tahun berjalan (year to date/ytd). Capaian tersebut menunjukkan bahwa pembiayaan bersubsidi telah menjangkau banyak keluarga, sekaligus menegaskan perlunya percepatan penyaluran pada sisa tahun anggaran.

Ekosistem FLPP yang tecermin dalam data BP Tapera melibatkan puluhan bank dan asosiasi pengembang, ribuan pengembang, serta proyek perumahan di berbagai provinsi dan kabupaten/kota.

Selain FLPP, pemerintah mendorong Kredit Program Perumahan (KPP) untuk membantu pembiayaan dari sisi permintaan maupun pasokan. Pada sisi permintaan, pembiayaan dapat mendukung kebutuhan masyarakat untuk membangun, membeli, atau merenovasi rumah sesuai ketentuan program. Pada sisi pasokan, fasilitas tersebut membantu pelaku usaha, seperti pengembang, kontraktor, dan toko bahan bangunan, menjalankan kegiatan usahanya.

Data Kementerian PKP menunjukkan, realisasi KPP mencapai Rp28,16 triliun kepada 117.364 debitur hingga 22 Oktober 2026. Pembiayaan sisi pasokan mencapai sekitar Rp9,56 triliun, sedangkan sisi permintaan sekitar Rp18,61 triliun.

Baca Juga

Djarum Group dan Astra Dukung Program 3 Juta Rumah Prabowo, Target 7.283 Unit di 2026

Dari Rumah ke Rantai Ekonomi

Dampak Program 3 Juta Rumah tidak berhenti pada penerima manfaat. Pembangunan dan renovasi hunian juga menggerakkan kegiatan ekonomi yang terhubung dengan sektor perumahan.

Maklum, sebuah rumah membutuhkan beragam material, dari mulai semen, pasir, batu bata, baja, aluminium, kaca, keramik, genteng, cat, kabel, pipa, sampai perlengkapan sanitasi. Pembangunannya menyerap tenaga kerja, dari tukang dan pekerja konstruksi hingga tenaga teknis, arsitek, serta kontraktor.

Setelah rumah selesai, kebutuhan berlanjut pada furnitur, peralatan elektronik, dan perlengkapan rumah tangga. Artinya, aktivitas pembangunan rumah dapat menciptakan permintaan bagi industri bahan bangunan, manufaktur, perdagangan, logistik, dan jasa keuangan.

Total jenderal, industri perumahan melibatkan sedikitnya 185 sektor ekonomi. ”Industri properti mampu menghasilkan efek pengganda (multiplier effect) yang sangat besar,” ujar Ketua Satuan Tugas Perumahan, Hashim Djojohadikusumo.

Tak berlebihan pula jika pemerintah menjadikan sektor perumahan sebagai salah satu game changer untuk mendongkrak pertumbuhan ekonomi nasional ke level 8% dari saat ini di kisaran 5%.

Lebih dari itu, Program 3 Juta Rumah dapat menjadi bagian dari strategi memperluas kegiatan ekonomi. Dampaknya akan lebih besar apabila pembangunan melibatkan produsen material lokal, usaha mikro, kecil, dan menengah (UMKM), serta tenaga kerja dari wilayah tempat proyek dilaksanakan.

Kebutuhan genteng, misalnya, dapat membuka peluang bagi produsen lokal. Permintaan terhadap pintu, jendela, furnitur, dan perlengkapan rumah juga dapat menjadi kesempatan bagi usaha kecil untuk memperluas pasar. Dengan perencanaan yang tepat, belanja perumahan tidak hanya menghasilkan bangunan, tetapi juga menggerakkan rantai produksi dalam negeri.

Wujud Indonesia Incorporated

Program 3 Juta Rumah mendapat dukungan penuh dari sektor swasta. Djarum Group dan PT Astra International Tbk, misalnya, menargetkan dukungan perbaikan dan pembangunan total 7.283 unit rumah sepanjang 2026 melalui program tanggung jawab sosial perusahaan (corporate social responsibility/CSR).

Djarum Group menargetkan 3.283 unit, sedangkan Astra membidik sekitar 4.000 unit. Hingga 14 Oktober 2026, Djarum Group telah merealisasikan dukungan sebanyak 2.138 unit, sedangkan Astra melaporkan renovasi 100 unit rumah.

Dukungan swasta juga hadir dalam bentuk pemanfaatan aset dan pembangunan hunian vertikal. Di kawasan Manggarai, Jakarta Selatan, PT Kereta Api Indonesia (Persero) menyiapkan lahan untuk proyek hunian subsidi dengan rencana delapan menara dan total 3.784 unit.

Di kawasan Meikarta, Kabupaten Bekasi, pemerintah dan Lippo Group menyiapkan proyek rumah susun bersubsidi di atas lahan sekitar 31,3 hektare. Proyek tersebut direncanakan memiliki kapasitas sekitar 141.000 unit yang dibangun secara bertahap.

Hashim Djojohadikusumo menyebut kolaborasi pemerintah, dunia usaha, lembaga keuangan, dan masyarakat sebagai wujud Indonesia Incorporated, yakni kerja bersama berbagai unsur bangsa untuk mencapai tujuan pembangunan nasional.

Konsep ini menjadi relevan ketika kebutuhan perumahan terlalu besar untuk ditanggung satu pihak. Pemerintah berperan menyiapkan kebijakan, regulasi, dan dukungan pembiayaan. Perbankan memperluas akses kredit, pengembang menyediakan hunian, sedangkan dunia usaha dapat membantu melalui investasi, pemanfaatan aset, maupun program sosial.

Memperbaiki Pelaksanaan, Menjaga Keterjangkauan

Tentu saja pencapaian tersebut belum mengakhiri pekerjaan besar pemerintah di sektor perumahan. Kementerian PKP mencatat realisasi KPP hingga 22 Oktober baru mencapai 56,33%. Angka tersebut menunjukkan dua sisi pelaksanaan program. Di satu sisi, pembangunan, renovasi, dan pembiayaan telah menjangkau masyarakat dalam jumlah cukup besar. Di sisi lain, percepatan masih diperlukan agar target yang ditetapkan pemerintah dapat dikejar.

Persoalan anggaran juga perlu mendapat perhatian. Hingga 23 Oktober 2026, realisasi belanja Kementerian PKP tercatat Rp7,31 triliun atau 58,33% dari pagu yang memperhitungkan anggaran belanja tambahan. Tanpa tambahan anggaran tersebut, realisasinya mencapai 68,83% dari pagu non-ABT.

Tantangan lainnya adalah lokasi hunian. Rumah bersubsidi yang murah belum tentu terjangkau jika letaknya jauh dari tempat kerja, sekolah, fasilitas kesehatan, dan transportasi umum. Biaya perjalanan yang tinggi dapat menggerus penghematan dari cicilan rumah.

Alhasil, pembangunan hunian perlu diintegrasikan dengan tata ruang dan infrastruktur dasar, termasuk jalan, air bersih, sanitasi, drainase, listrik, serta pengelolaan sampah. Di kawasan perkotaan, pemanfaatan lahan pemerintah dan BUMN untuk hunian vertikal dapat menjadi salah satu pilihan, asalkan lokasi dan fasilitasnya sesuai kebutuhan calon penghuni.

Ketepatan data juga tidak kalah penting. Pemadanan data sosial ekonomi dan kondisi rumah perlu diikuti verifikasi lapangan agar bantuan tidak salah sasaran. Pemda harus terlibat aktif karena merekalah yang paling dekat dengan kondisi warga dan karakteristik wilayah.

Pada akhirnya, Program 3 Juta Rumah tidak semestinya dinilai hanya berdasarkan jumlah unit yang dibangun, direnovasi, atau memperoleh pembiayaan. Keberhasilan yang lebih substantif adalah ketika keluarga yang membutuhkan benar-benar memperoleh hunian yang aman, layak, dan terjangkau, serta mampu tinggal di dalamnya tanpa mengorbankan kebutuhan dasar lainnya.

Di titik itulah pembangunan rumah bertemu dengan tujuan pembangunan yang lebih luas. Rumah yang layak memberi keluarga kesempatan untuk hidup lebih sehat, bekerja lebih produktif, mendidik anak dengan lebih baik, dan membangun aset untuk masa depan.

Program ini memang masih membutuhkan percepatan, penyempurnaan data, dukungan anggaran, dan koordinasi yang lebih kuat. Namun, capaian kumulatif 1,79 juta unit hingga pertengahan Oktober 2026 memberikan gambaran mengenai skala kerja yang telah berjalan dan besarnya peran ekosistem perumahan dalam pelaksanaannya.

Tantangan berikutnya adalah memastikan setiap unit yang tercatat benar-benar mencerminkan kemajuan yang dirasakan masyarakat. Sebab pada akhirnya, keberhasilan program perumahan bukan sekadar tentang berapa banyak rumah yang berdiri, melainkan berapa banyak keluarga yang memperoleh kesempatan untuk hidup lebih layak dan membangun masa depan yang lebih baik.

Relaksasi Persyaratan KPR dan Tanah Subsidi

Asosiasi Pengembang Perumahan dan Permukiman Seluruh Indonesia (Apersi) mencatat anggotanya telah merealisasikan pembangunan sekitar 53.000 unit rumah hingga Oktober 2026. Namun, penyerapan FLPP secara nasional baru mencapai 52,95%. Untuk mengakselerasi program tersebut, Apersi mendorong pemerintah melakukan relaksasi persyaratan kredit pemilikan rumah (KPR) subsidi.

Bagi Apersi, Program 3 Juta Rumah merupakan komitmen pemerintah yang perlu didukung. Namun, keberhasilannya tidak cukup diukur dari target pembangunan, melainkan juga kemampuan masyarakat membeli rumah.

Baca Juga

Dukung Program 3 Juta Rumah, Danantara Gelar Housing Expo 2026: KPR Bunga 2,75% dan DP Mulai 1%

“Jadi, persoalannya bukan hanya membangun rumah, tetapi bagaimana rumah yang sudah dibangun dapat dibeli masyarakat dan dibiayai perbankan,” kata Ketua Umum Apersi, Deddy Indrasetiawan.

Para pengembang ternyata menghadapi tekanan biaya produksi akibat kenaikan harga material dan upah tenaga kerja, sementara harga jual rumah subsidi ditetapkan pemerintah. Kondisi tersebut mempersempit margin keuntungan pengembang.

Sebagai solusinya, Apersi mengusulkan relaksasi luas tanah minimum rumah subsidi apabila pemerintah belum dapat menaikkan harga jual. Langkah ini bisa menekan biaya tanah, sekaligus meningkatkan jumlah unit yang dapat dibangun.

“Kami berharap pemerintah memberikan relaksasi, misalnya memperkecil luasan tanah dari 60 meter persegi menjadi 40–50 meter persegi,” ujar Deddy.

Dari sisi pembiayaan, kuota FLPP 2026 mencapai 350.000 unit, terbesar sepanjang sejarah program tersebut. Tantangan utamanya adalah mempercepat penyerapan kuota melalui kemudahan proses persetujuan KPR.

Masalahnya, sebagian calon pembeli terkendala Sistem Layanan Informasi Keuangan (SLIK) Otoritas Jasa Keuangan (OJK), termasuk akibat pinjaman daring, kartu kredit, dan layanan paylater (beli sekarang, bayar nanti), meskipun memiliki kemampuan membayar cicilan.

Baca Juga

Lewat Aturan Anyar Ini, OJK Dukung Target Program 3 Juta Rumah

“Kami berharap batas tunggakan yang dapat diabaikan diperluas dari Rp1 juta menjadi Rp2 juta atau Rp3 juta,” tutur Deddy Indrasetiawan.

Apersi juga mendukung perluasan batas penghasilan penerima KPR subsidi untuk menjangkau masyarakat berpenghasilan tanggung, yakni kelompok yang sudah melampaui batas penerima subsidi tetapi belum mampu membeli rumah komersial.

Dalam pandangan pengamat properti, Anton Sitorus, persoalan perumahan tidak hanya berkaitan dengan backlog, tetapi juga pertumbuhan keluarga baru setiap tahun. Jika pasokan tidak mampu mengimbangi kebutuhan tersebut, semakin banyak masyarakat kesulitan memperoleh hunian layak. Implikasinya, backlog semakin bertambah dan makin banyak keluarga yang tidak memiliki rumah.

“Pemerintah seharusnya menetapkan target berdasarkan kemampuan pembangunan dan realisasi di lapangan, kemudian meningkatkannya secara bertahap,” tandas dia.

Keterjangkauan juga menjadi sorotan. Di wilayah Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang, dan Bekasi (Jabodetabek), umpamanya, rumah seharga Rp200 juta semakin sulit ditemukan. Sebaliknya, hunian seharga Rp300 juta–Rp500 juta membutuhkan uang muka besar yang sulit dipenuhi keluarga muda.

Untuk mengatasi persoalan tersebut, pemerintah perlu memprioritaskan dua hal, yakni memperbanyak pasokan rumah murah dan memperluas akses pembiayaan. BUMN bidang konstruksi dan Perumahan Nasional (Perumnas) bisa diberdayakan untuk membangun hunian terjangkau.

“Kalau jumlah rumah murah yang dibangun banyak dan pembiayaan kreditnya mudah diakses, masyarakat akan lebih mudah mendapatkan hunian terjangkau,” tegas Anton Sitorus.

Tak kalah penting, pemerintah perlu memperkuat subsidi bunga dan uang muka melalui skema FLPP serta meningkatkan sosialisasi program kepada masyarakat. “Selain itu, pemerintah perlu memberikan kepastian mengenai tata ruang agar penyediaan lahan perumahan tidak berbenturan dengan perlindungan lahan pertanian,” papar dia. ***