Penjualan Rumah Menengah Anjlok 10,51%, Kok Bisa?
JAKARTA, investortrust.id — Penjualan rumah tipe menengah mengalami kontraksi 10,51% secara tahunan (year-on-year/yoy) pada kuartal II 2026. Pelemahan daya beli masyarakat dan terbatasnya pasokan hunian menjadi sejumlah faktor yang menekan penjualan di segmen tersebut.
Berdasarkan Survei Harga Properti Residensial (SHPR) Bank Indonesia (BI), penjualan rumah tipe menengah pada kuartal II 2026 berbalik arah dibandingkan kuartal I 2026, ketika penjualan masih tumbuh 8,28% yoy.
Secara keseluruhan, penjualan properti residensial di pasar primer pada kuartal II 2026 masih terkontraksi 2,36% yoy. Meski demikian, angka tersebut membaik dibandingkan kontraksi 25,67% pada kuartal sebelumnya.
Senior Director dan Head of Research & Consulting CBRE Indonesia, Anton Sitorus menyatakan, penjualan hunian tidak hanya dipengaruhi oleh suku bunga acuan Bank Indonesia (BI), tetapi juga daya beli masyarakat, ketersediaan pasokan, hingga pembiayaan.
"Jadi yang jelas, kalau kita melihat saat ini yang dominan ini memang sebenarnya karena daya beli. Di satu sisi daya beli khususnya yang menengah-menengah itu kurang," kata Anton saat Paparan Kinerja Jakarta Property Market & Tren Q3 2026 di kantornya, Jakarta Selatan, Rabu (28/10/2026).
Menurut dia, kondisi ekonomi saat ini membuat masyarakat cenderung memprioritaskan kebutuhan sehari-hari dibandingkan pengeluaran untuk aset bernilai besar seperti rumah.
"Karena dengan in this economy orang mungkin lebih mengutamakan kebutuhan sehari-hari dibanding yang sifatnya capital expenditure kayak rumah," ujar Anton.
Di sisi lain, pengembang juga menghadapi keterbatasan stok hunian di segmen harga menengah. Anton menjelaskan, tingginya harga tanah membuat pengembang cenderung menawarkan hunian dengan harga lebih tinggi.
"Mendingan mereka jual yang mahal-mahal, yang di BSD, di mana-mana. Mendingan developernya kalau masih punya tanah yang sisa ngapain juga jual yang murah-murah atau yang biasa-biasa, jualnya mahal sekalian kan. Gara-gara itu, pasokan jadi terbatas," ungkapnya.
Lantas, Anton menilai, kebijakan suku bunga tidak akan cukup mendorong penjualan apabila ketersediaan hunian dan kemampuan membeli masyarakat tidak sejalan.
"Walaupun BI Rate kayak gimana tetap aja kalau misalnya pasokannya enggak ada, lalu juga daya belinya juga enggak matching. Ya mungkin jadi seperti itu," tuturnya.
Anton juga menyebutkan, kondisi tersebut berlaku untuk pasar rumah tapak maupun apartemen. Khusus apartemen, Anton menggarisbawahi, hunian dengan harga terjangkau berpotensi terserap pasar apabila tersedia. Namun, persoalannya adalah terbatasnya apartemen murah yang ditawarkan di pasar saat ini.
"Ini kalau kita ngomong apartemen, kalau misalnya ada apartemen yang harganya murah, stoknya ada ya, mungkin akan laku. Tapi masalahnya ada enggak di market? Hampir enggak ada kan," imbuh Anton.
Baca Juga
MRT Jakarta Siapkan 'Ultimate Development' Blok M dengan Apartemen, Hotel, dan Komersial
Menurut Anton, proyek apartemen yang kembali dilanjutkan pengembang juga cenderung ditawarkan dengan harga tinggi untuk menutup biaya akuisisi dan pemulihan investasi.
"Karena proyek-proyek apartemen yang dilanjutin aja, akhirnya developernya pakai harga yang tinggi karena buat replacing dia punya acquisition and recovery phase. Jadi akhirnya enggak bisa jual murah," jelasnya.
Lebih lanjut, Anton menyampaikan, pemerintah melalui BUMN Karya memiliki potensi untuk mendorong pembangunan hunian terjangkau. Namun, kondisi keuangan BUMN Karya yang tengah menghadapi restrukturisasi menjadi tantangan tersendiri.
"Sebenarnya yang punya potensi buat menciptakan proyek-proyek itu adalah pemerintah melalui BUMN Karya. Cuma masalahnya BUMN Karya sekarang juga lagi dalam masalah semua gitu, keuangannya lagi rugi nih," katanya.
Ekonomi Harus Tetap Bertumbuh
Lebih jauh, Anton menegaskan, peningkatan daya beli masyarakat menjadi salah satu hal penting untuk mendorong penjualan hunian. Oleh karenanya, pertumbuhan ekonomi harus terus bertumbuh.
"Intinya adalah ekonomi kita harus naik dulu sih," katanya.
Saat ditanya mengenai kunci untuk mendorong pertumbuhan ekonomi, Anton mengatakan kekhawatiran investor asing berkaitan dengan pengelolaan ekonomi Indonesia.
"Kita pakai komentar orang asing aja, yang ditakutin orang asing sebenarnya adalah pengelolaan economy management Indonesia gitu aja," bebernya.
Sementara itu, Bank Indonesia (BI) memutuskan mempertahankan suku bunga acuan atau BI Rate sebesar 5,75% dalam Rapat Dewan Gubernur (RDG) pada 20-21 Oktober 2026.
Gubernur BI Destry Damayanti mengatakan, keputusan tersebut diambil dengan tetap memperhatikan stabilitas nilai tukar rupiah dan sasaran inflasi.
"Maka rapat dewan gubernur 20-21 memutuskan untuk mempertahankan BI Rate sebesar 5,75% dan suku bunga lending facility sebesar 6,5%," kata Destry dalam konferensi pers RDG BI di Jakarta, Rabu (21/10/2026) lalu.
BI juga menaikkan suku bunga deposit facility menjadi 5% dari sebelumnya 4,75% pada September 2026.
Baca Juga
Selain itu, BI memperkuat kebijakan insentif untuk instrumen Domestic Non-Deliverable Forward (DNDF) lindung nilai kepada BI guna menarik aliran masuk modal asing dan menjaga stabilitas nilai tukar rupiah.
Pada RDG September 2026, BI memproyeksikan pertumbuhan ekonomi Indonesia pada 2026 berada dalam kisaran 4,9%-5,7%.
Menurut Destry, pertumbuhan ekonomi perlu terus didorong dengan mengoptimalkan berbagai sumber pertumbuhan. Konsumsi rumah tangga disebut tetap terjaga, ditopang stimulus pemerintah serta mulai menguatnya keyakinan dan ekspektasi penghasilan konsumen.
