Pengamat Nilai Aturan Harga Rusun Belum Tentu Dongkrak Permintaan
Poin Penting
|
JAKARTA, investortrust.id - Head of Research & Consulting CBRE Indonesia, Anton Sitorus menilai kebijakan penyesuaian harga rumah susun (rusun) belum tentu mampu meningkatkan permintaan masyarakat. Aturan yang dimaksud Keputusan Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman (Kepmen PKP) Nomor 23 Tahun 2026 tentang Besaran Harga Jual, Luas Lantai, Suku Bungan, dan Jangka Waktu Kredit/Pembiayaan Pemilikan Rumah Untuk Satuan Rumah Susun Dalam Pelaksanaan Kredit/Pembiayaan Perumahan Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan,
Anton mempertanyakan implementasi harga yang diatur dalam beleid tersebut di lapangan. “Di mana harga segitu? Coba saja, ada tidak harga segitu sekarang di Jakarta?” katanya saat ditemui seusai media briefing di Mid Plaza 1, Jakarta, Rabu (6/5/2026).
Ia menyampaikan, penyesuaian harga tersebut sulit direalisasikan oleh pengembang (developer) karena mempertimbangkan aspek imbal hasil atau return on investment (RoI). “Kalau swasta punya proyek kan harusnya untung. Tidak boleh tidak untung. Mana ada perusahaan swasta bikin bisnis rugi,” terang Anton.
Anton menyebut peluang penyesuaian harga rusun tersebut lebih memungkinkan dilakukan oleh badan usaha milik negara (BUMN), yang dinilai memiliki fleksibilitas dalam menjalankan proyek dengan tujuan sosial. Namun, ia juga menyoroti adanya tantangan efisiensi dalam pengelolaan BUMN.
Baca Juga
Kabar Baik! Warga Bekasi Bisa Punya Rusun Subsidi, Korban Bencana Sumatera Segera Dapat Rumah Tetap
Anton menambahkan, sejumlah proyek hunian vertikal milik BUMN yang telah dibangun masih menghadapi kendala penjualan. Ia mencontohkan proyek-proyek, seperti kawasan LRT City yang belum sepenuhnya terserap pasar. "Kan PP Properti (PPRO), Adhi Karya, Wijaya Karya, punya proyek-proyek itu tuh (hunian vertikal) yang sudah jadi tapi belum terjual," ucap Anton.
Di sisi lain, Anton turut menyoroti ketersediaan unit rusun dengan harga sesuai beleid tersebut masih terbatas di pasar. “Green Pramuka sekarang harga berapaan? Mungkin secondary ada, (rusun) yang lama. Harga Rp 600 juta mungkin ada, tapi tidak signifikan,” ujar dia.
Berdasarkan Keputusan Gubernur (Kepgub) Nomor 27 Tahun 2026 tentang Nilai Jual Objek Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan Tahun 2026, harga nilai jual objek pajak (NJOP) tanah di jalan Pramuka berada di kisaran Rp 15-35 juta/meter persegi sementara NJOP bangunan sekitar Rp 3-8 juta/meter persegi.
Adapun, Kepmen PKP Nomor 23 Tahun 2026 merinci batas maksimal harga jual rusun berdasarkan zonasi wilayah. Untuk wilayah Sumatra, harga tertinggi tercatat di Kepulauan Riau sebesar Rp 13,5 juta per meter persegi (m2) atau Rp 607,5 juta per unit.
Sementara Aceh dipatok Rp 11,5 juta per m2 (Rp 517,5 juta per unit), Sumatra Utara Rp 12 juta per m² (Rp 540 juta per unit), serta Sumatra Barat, Riau, Jambi, dan Bengkulu masing-masing Rp 11 juta per m2 (Rp 495 juta per unit). Sumatra Selatan dan Lampung berada di Rp 10 juta per m2 atau Rp 450 juta per unit, sedangkan Bangka Belitung Rp 12,5 juta per m2 (Rp 562,5 juta per unit).
Untuk wilayah Jawa di luar kawasan penyangga Jakarta, Banten (di luar Tangerang dan Tangerang Selatan) serta Jawa Timur ditetapkan Rp 11 juta per m2 atau Rp 495 juta per unit. Jawa Barat (di luar Depok, Bogor, dan Bekasi) berada di Rp 12,5 juta per m2 (Rp 562,5 juta per unit). Sementara Jawa Tengah dan DI Yogyakarta masing-masing Rp 12 juta per m2 atau Rp 540 juta per unit.
Selanjutnya di wilayah Bali, harga maksimal ditetapkan Rp 13 juta per m2 atau Rp 585 juta per unit. Nusa Tenggara Barat (NTB) Rp 12 juta per m2 (Rp 540 juta/unit), sedangkan Nusa Tenggara Timur (NTT) Rp 10 juta per m2 (Rp 450 juta/unit).
Untuk Kalimantan, Kalimantan Barat (Kalbar) dan Kalimantan Utara (Kaltara) berada di Rp 12,5 juta per m2 (Rp 562,5 juta per unit), Kalimantan Tengah (Kalteng) dan Kalimantan Selatan (Kalsel) Rp 12 juta per m2 (Rp 540 juta per unit), serta Kalimantan Timur (Kaltim) tertinggi di Rp 14 juta per m2 atau Rp 630 juta per unit.
Di Sulawesi, Sulawesi Utara (Sulut) dan Maluku Utara (Malut) berada di Rp 14 juta per m2 (Rp 630 juta per unit). Sulawesi Selatan (Sulsel), Sulawesi Tengah (Sulteng), Gorontalo, dan Sulawesi Tenggara (Sultra) masing-masing Rp 11 juta per m2 (Rp 495 juta per unit). Sulawesi Barat (Sulbar) menjadi yang terendah di kawasan ini dengan Rp 10 juta per m2 atau Rp 450 juta per unit.
Untuk wilayah Maluku dan Papua, Maluku ditetapkan Rp 12 juta per m2 (Rp 540 juta per unit). Papua Rp 16 juta per m2 (Rp 720 juta per unit), Papua Tengah Rp 23 juta per m2 (Rp 1,035 miliar per unit), Papua Selatan Rp 17 juta per m2 (Rp 765 juta/unit), Papua Barat Rp 14,5 juta per m2 (Rp 652,5 juta per unit), Papua Barat Daya Rp 13,5 juta per m2 (Rp 607,5 juta per unit), serta Papua Pegunungan menjadi yang tertinggi secara nasional dengan Rp 28 juta per m2 atau Rp 1,26 miliar per unit.
Khusus wilayah kabupaten/kota di kawasan Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang, dan Bekasi (Jabodetabek), harga maksimal ditetapkan lebih rinci.
Di Daerah Khusus Jakarta, Jakarta Pusat menjadi wilayah dengan batas harga tertinggi yakni Rp 14,5 juta per m2 atau Rp 652,5 juta per unit. Jakarta Barat dan Jakarta Selatan masing-masing Rp 14 juta per m2 (Rp 630 juta per unit), sementara Jakarta Timur dan Jakarta Utara Rp 13,5 juta per m2 atau Rp 607,5 juta per unit.
Baca Juga
Pemerintah Tetapkan Harga Maksimal Rusun Subsidi 2026, Simak Rinciannya
Di wilayah penyangga, Kabupaten/Kota Tangerang dan Kota Tangerang Selatan ditetapkan Rp 13 juta per m2 atau Rp 585 juta per unit. Kota Depok dan Kabupaten/Kota Bogor berada pada level yang sama yakni Rp 13 juta per m2 (Rp 585 juta per unit). Sementara Kabupaten/Kota Bekasi sedikit lebih tinggi dengan Rp 13,5 juta per m2 atau Rp 607,5 juta per unit.
Selain harga, beleid itu juga mengatur luas lantai minimal dan maksimal unit rusun yang dapat dibiayai melalui FLPP, yakni berkisar antara 21 m2 hingga 45 m2.
Dari sisi pembiayaan, skema FLPP untuk rusun tetap mempertahankan suku bunga tetap sebesar 6% per tahun dengan jangka waktu kredit (tenor) maksimal 30 tahun. Kebijakan ini ditujukan untuk menjaga keterjangkauan cicilan bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR).