Evaluasi dan Solusi Perbaikan Program 3 Juta Rumah

Oleh: Moh. Jehansyah Siregar, MT, Ph.D - Faculty Staff, Housing and Settlements Research Group, School of Architecture, Planning and Policy Development, Institut Teknologi Bandung (ITB).

INVESTORTRUST - Target pembangunan 3 juta rumah setiap tahun pada dasarnya sudah sejalan dengan kebutuhan hunian masyarakat Indonesia. Angka ini sebenarnya didapat dari angka kekurangan rumah (housing backlog) sekitar 15 juta unit. Angka housing backlog itu adalah hasil akumulasi kekurangan rumah setiap tahun akibat pertambahan penduduk kota dari angka urbanisasi dan kelahiran.

Kelompok yang mengalami kesulitan mendapatkan hunian layak terjangkau di perkotaan semakin banyak setiap tahunnya. Mereka itu dari golongan berpendapatan rendah, berpendapatan menengah bawah, kelompok informal dan miskin kota. Mereka itulah yang semakin memadatkan dan memperluas permukiman kumuh dan jadi komuter dari pinggiran kota yang memacetkan jalan-jalan keluar-masuk kota.

Tentu saja, kelompok sasaran perumahan rakyat itu bukan dari golongan ekonomi yang mampu membeli apartemen nyaman, apalagi unit-unit rumah tapak di kompleks-kompleks perumahan menengah atas. Namun mereka inilah yang turut memajukan ekonomi perkotaan dan menjadi urusan negara-negara untuk menyediakan perumahan rakyat yang terjangkau (affordable). Apalagi SDGs Goal ke-11 sudah mengamanatkan, “no place and one left behind”. Artinya, negara harus menyediakan hunian layak dan terjangkau bagi mereka tanpa harus membeli dan memiliki properti.

Target-target tersebut memang berorientasi pada jumlah unit. Angka kebutuhan rumah atau “housing need number” itu bersifat kuantitatif karena “the notion of scale” yang sangat besar jumlahnya. Target 3 juta rumah per tahun seharusnya sangat logis manakala pemerintah ingin menyelesaikan angka “housing backlog” sebanyak 15 juta itu dalam satu periode 5 tahun. Jikapun hendak direvisi, target 10 tahun juga masih cukup logis, sehingga target per tahun menjadi 1,5 juta rumah

Angka-angka kekurangan rumah atau “housing shortage” ini bukanlah angka “housing demand” di arena bisnis properti yang mengikuti hukum pasar. Juga bukan angka proyek-proyek konstruksi sebagaimana dilakukan oleh masyarakat sehari-hari. Angka “housing backlog” yang jumbo ini adalah kewajiban negara dan hanya bisa diintervensi oleh negara. Semua itu karena pada awalnya juga tercipta sebagai hasil akumulasi kelalaian negara dalam mengelola urbanisasi yang cepat di kota-kota besar.

Nah, sekarang bagaimana pencapaian selama 2 tahun sejak Oktober 2024?

Berdasarkan bahan paparan dari Kementerian PKP, evaluasi Program 3 Juta Rumah mencatat produksi rumah rakyat yang sangat jauh di bawah pencapaian target jika dinilai sebagai pembangunan unit-unit rumah baru. Hanya pembangunan Rusunawa, Rumah Khusus dan penyaluran KPR FLPP Bersubsidi yang bisa dinilai efektif mengurangi housing backlog. Pada tahun 2025 pembangunan Rusunawa hanya 6.200 unit, Rumah Khusus 476 unit dan KPR FLPP mencapai sekitar 279 ribu unit. Di tahun 2026 hingga Tri Wulan ke-3 pembangunan Rusunawa hanya 462 unit, Rumah Khusus 0 unit, dan KPR FLPP mencapai sekitar 165 ribu unit.

Jadi, total pencapaian tahun 2025 adalah sekitar 286 ribu unit dan tahun 2026 sekitar 166 ribu unit. Pencapaian ini kurang dari 10 % dari target 3 juta unit setiap tahunnya. Sedangkan program-program lainnya tidak efektif mengurangi angka “housing backlog”. Baik program Renovasi Rumah Susun, Bedah Rumah yang hanya renovasi, dan Penataan Kumuh yang juga berbentuk program renovasi rumah. Sedangkan penyediaan prasarana jalan atau PSU juga tidak bisa dihitung sebagai unit rumah dan dihitung ganda karena unit rumahnya sudah dihitung dalam program KPR FLPP.

Hasil-hasil tersebut tentu saja sama sekali tidak berdampak pada pengurangan angka “housing backlog” yang menjadi tujuan Program 3 Juta Rumah. Apalagi jika diukur berdasarkan ketepatan sasaran yang berhasil merumahkan warga permukiman kumuh dan para penglaju (komuter) di kota-kota besar dan metropolitan di seluruh Tanah Air. Mereka yang membutuhkan Program 3 Juta Rumah yang bermukim di Jakarta, Tangerang, Bekasi, Bogor, Surabaya, Gersik, Bangkalan, Mojokerto, Sidoarjo, Lamongan. Bandung, Medan, Binjai, Deli Serdang, Semarang, Makassar, Batam, Palembang, Solo, Malang dan masih banyak lagi kota-kota besar lainnya, hanya bisa menggigit jari.

Target 3 Juta Rumah dari Presiden pada dasarnya sudah betul, karena bertekad mengurangi housing backlog secara tuntas. Namun program-program tersebut terbukti selama 2 tahun ini sama sekali tidak bisa menjawab target. Jelas program-program tersebut “doesn’t meet the housing need”. Mari kita lihat angka terbesar, yaitu KPR FLPP yang mencapai hampir 300 ribu unit setiap tahunnya. Ini angka yang sangat besar, namun tidak cukup besar. Pemerintah mengira cukup mengandalkan developer swasta untuk mencapai angka yang besar. Faktanya? Angka KPR hanya kuat mendekati angka 300 ribu saban tahun atau hanya 10% dari 3 juta unit.

Kurang Terobosan

Mengapa kejadian yang sama sejak pemerintahan sebelumnya terus berulang? Hal ini karena Kementerian PUPR sebelumnya ataupun sekarang Kementerian PKP hanya menjalankan program-program konvensional saja alias “business as usual”. Menteri yang lalu dan yang sekarang tidak memahami urusan perumahan rakyat. Mereka minus akan terobosan-terobosan di jalur yang tepat dan efektif. Ada “cognitive constraint” yang dalam hal ini. Pemerintah menyangka kekuatan pembiayaan perbankan melalui KPR bisa diandalkan untuk mencapai 3 juta rumah. Padahal, jauh panggang dari api.

Pemenuhan perumahan rakyat itu bukan soal membeli dan memiliki rumah. Pasal 28-H UUD 1945 mengamanatkan bahwa setiap orang berhak untuk bertempat tinggal yang layak di lingkungan yang baik dan sehat. Bukan tertulis setiap orang berhak punya satu unit rumah dengan sertifikat milik. Tidak ada amanat seperti itu. Lalu mengapa pemerintah tetap keras kepala untuk mengandalkan bisnis properti sebagai yang utama? Itulah akhirnya mengapa pemerintah kehabisan akal dan berkreasi dengan bermacam-macam program renovasi yang lebih mudah dijalankan.

Pertanyaannya, mengapa renovasi lebih mudah? Karena tidak membutuhkan kehadiran “public developer” sebagai sebuah “dedicated agency”. Cukup memainkan proyek-proyek anggaran APBN dengan mengerahkan satker dan balai proyek. Justru program-program renovasi tersebut semakin menyuburkan Kementerian bermain proyek operasional.

Padahal seharusnya Kementerian itu memainkan peran regulator dengan mengatur, membina dan mengawasi operator-operator negara yang terus dipupuk. Sedangkan program yang bisa menghasilkan produk berskala besar apabila diserahkan kepada BUMN-BUMN dan BUMD-BUMD sebagai public developer.

Inilah bentuk program yang mengandalkan “the power of state”, mengerahkan “dedicated agencies” sebagai “public developers” di seluruh wilayah kota-kota besar yang disebutkan sebelumnya. Mereka mengembangkan tanah-tanah negara, menyiapkan masterplan dan mengintegrasikan infrastruktur dalam bentuk Kawasan Siap Bangun. Tidak seperti program PSU yang mengecer-ecer prasarana jadi ajang transaksi. Lalu di sekitar 150 kawasan baru itu mereka melakukan KSO bersama-sama Swasta, UMKM dan Koperasi. Di sinilah kemudian bertemunya “the power of state” dan “the power of people” sebagaimana amanat Pasal 33 UUD 1945. Bukan “the power of banking finance” dan APBN yang habis dibuat main proyek.

Program perumahan rakyat seperti ini sudah dijalankan di banyak negara dan mendukung kemajuan ekonomi negara-negara tersebut. Jepang punya “Urban Renaissance Agency”, Korea Selatan punya “Korean Land and Housing Corporation” dan di Singapura ada “Housing Development Board” dan “Urban Redevelopment Authority”. Di sana itu, negara hadir sehadir-hadirnya. Kementerian sebagai “Master Mind” dan BUMN/BUMD hadir sebagai “Agent of Development”. Mereka bersama-sama membentuk kapasitas yang tinggi untuk membina developer swasta, UMKM, Koperasi dan Paguyuban sekalipun, untuk bisa ikut membangun di Kawasan Siap Bangun yang sudah disiapkan.

Hindari Proyek Receh

Untuk menyusun program seperti ini memang butuh ahlinya yang terbebas dari “understanding problem” terhadap persoalan perumahan rakyat. Tidak boleh menyangka cukup dengan main-main proyek receh mengandalkan uang bank. Target amanat Presiden dan Konstitusi jadi terbengkalai dan berantakan. Jika selama 5 tahun ditargetkan 15 juta unit rumah, dan dengan mengembangkan 150 kawasan baru di 30 kota-kota besar dan sekitarnya, maka ada rata-rata 100 ribu unit rumah yang akan disediakan di satu Kawasan Siap Bangun.

Konsep pengembangan Kawasan Siap Bangun ini sudah sejak lama menjadi objek studi di SAPPK-ITB. Pada pertengahan tahun 1990-an Kementerian PU bersama Kementerian Permukiman mulai menyiapkan 2 program percontohan di Driyorejo dekat Surabaya dan di Martubung di dekat Medan. Namun program ini layu akibat krisis moneter tahun 1997 dan hingga kini tidak pernah dievaluasi dan diperbaiki. Samalah dengan program Kampung Deret dan Kampung Susun yang tidak pernah dievaluasi dan diperbaiki.

Lebih jauh, konsep Kawasan Siap Bangun ini bukan hanya potensial di kawasan urban yang memang skalanya sangat besar. Namun dalam skala tertentu juga bisa berkembang di kawasan Ibu Kota Baru, Kawasan Industri, Kawasan Pertanian, Perkebunan, Pertambangan, Perikanan dan Pariwisata dimana ada konsentrasi penduduk dan basis ekonominya. ***