Konflik Iran–AS Dinilai Berdampak Moderat ke Properti RI, Ini Catatan Colliers

JAKARTA, investortrust.id - Ketegangan antara Iran dengan Amerika Serikat (AS) dan Israel dinilai belum memberikan dampak langsung terhadap pasar properti Indonesia. Namun, eskalasi konflik disebut berpotensi memengaruhi sektor tersebut melalui tekanan makroekonomi.

Head of Research Services Colliers Indonesia, Ferry Salanto menyatakan, secara langsung konflik di Timur Tengah tidak serta-merta menghentikan transaksi rumah maupun apartemen di dalam negeri.

“Secara langsung, konflik di Timur Tengah tidak serta-merta menghentikan transaksi rumah atau apartemen di Indonesia. Namun, sektor properti sangat sensitif terhadap stabilitas makroekonomi dan sentimen jangka panjang,” kata Ferry dalam keterangan tertulis, Rabu (4/3/2026).

Menurutnya, terdapat empat jalur transmisi yang perlu dicermati terhadap sektor properti. Pertama, harga minyak dan inflasi. Eskalasi konflik berpotensi mendorong kenaikan harga minyak dunia apabila mengganggu jalur distribusi energi global. Indonesia yang masih mengimpor energi dinilai rentan terhadap tekanan inflasi akibat kenaikan biaya transportasi dan logistik.

“Inflasi yang meningkat dapat mendorong kebijakan moneter yang lebih ketat atau mempertahankan suku bunga tinggi lebih lama. Bagi sektor properti, suku bunga merupakan variabel kunci karena mayoritas pembelian rumah kelas menengah masih mengandalkan Kredit Pemilikan Rumah (KPR),” papar Ferry.

Kedua, nilai tukar rupiah. Ketidakpastian global berpotensi memicu aliran dana keluar menuju aset safe haven sehingga melemahkan rupiah. Pelemahan kurs disebut dapat meningkatkan biaya material impor seperti elevator, façade system, HVAC, dan komponen teknis gedung bertingkat lainnya.

“Proyek high-rise menjadi lebih sensitif terhadap fluktuasi nilai tukar dibanding rumah tapak, karena proporsi material impornya relatif lebih besar. Hal ini berpotensi menekan margin pengembang atau mendorong penyesuaian harga jual,” terang Ferry.

Ketiga, biaya konstruksi dan ekspansi proyek. Ferry menyebut, apabila pelemahan rupiah cukup tajam dan permintaan pasar melambat, pengembang cenderung menunda peluncuran proyek baru dan mengalihkan fokus pada penjualan stok yang ada. Namun, proyek yang telah memasuki tahap konstruksi umumnya tetap berjalan demi menjaga arus kas dan kredibilitas perusahaan.

Keempat, sentimen dan perilaku investor. Ia menilai pasar biasanya memasuki fase wait and see saat terjadi ketidakpastian global. “Dalam kondisi ketidakpastian, pasar biasanya memasuki fase wait-and-see. Investor menunda ekspansi, sementara konsumen menunda pembelian,” ucap Ferry.

Baca Juga

Perang AS-Iran Memanas, Menko Airlangga Klaim Stok Pangan dan Energi RI Tetap Aman

Dia turut menjelaskan, secara umum pasar properti melalui tiga fase saat menghadapi tekanan eksternal, yakni fase terkejut (shock) dan wait-and-see, fase selektivitas tinggi, serta fase normalisasi ketika situasi global mereda.

Dari sisi segmen, apartemen kelas menengah atas yang banyak dibeli investor, properti bersifat spekulatif, pengembang dengan leverage tinggi, serta hotel berbasis MICE dan pusat perbelanjaan dinilai lebih sensitif terhadap kondisi ini.

Sementara itu, rumah tapak yang dibeli untuk kebutuhan hunian disebut relatif lebih resilien karena permintaannya berbasis kebutuhan dasar.

Ferry menilai, dalam skenario dasar, selama konflik tetap terbatas dan tidak memicu lonjakan harga minyak ekstrem, dampaknya terhadap pasar properti Indonesia kemungkinan bersifat terbatas dan sementara.

“Selama konflik tidak berkembang menjadi krisis energi global berkepanjangan, dampaknya terhadap sektor properti Indonesia diperkirakan moderat dan temporer,” tutur dia.

Namun demikian, kata Ferry, dalam skenario negatif apabila konflik meluas dan memicu krisis energi global, inflasi dapat meningkat signifikan dan suku bunga tetap tinggi lebih lama sehingga memperlambat pasar properti lebih dalam.

Di sisi lain, Ferry juga menyampaikan sejumlah langkah yang dapat dipertimbangkan pelaku pasar. “Bagi end-user dengan kebutuhan riil dan likuiditas memadai, keputusan membeli rumah tetap dapat dipertimbangkan, terutama jika tersedia promo menarik atau skema bunga tetap yang kompetitif,” tandasnya.

Sementara bagi investor, dirinya menyarankan fokus pada lokasi strategis atau premium dengan fundamental kuat.

“Penggunaan leverage perlu dijaga secara sehat, dan likuiditas harus disiapkan sebagai penyangga apabila terjadi perlambatan pasar. Properti bukan aset likuid, sehingga kemampuan bertahan dalam periode transaksi yang melambat menjadi kunci,” pungkas Ferry.