Penjualan Rumah AS Anjlok Gegara Suku Bunga Tinggi, The Fed Hadapi Dilema
Poin Penting
|
NEW YORK, investortrust.id - Pasar perumahan Amerika Serikat menunjukkan tanda-tanda pelemahan yang semakin serius saat Federal Reserve (The Fed) fokus menghadapi tekanan inflasi. Hal ini memperumit arah kebijakan moneter dan meningkatkan risiko perlambatan sektor perumahan dalam beberapa bulan mendatang.
Sejumlah laporan yang dirilis pada Selasa (20/10/2026), menunjukkan kondisi pasar perumahan memburuk pada September. Situasi tersebut menambah tantangan bagi bank sentral AS yang tengah mempertimbangkan langkah berikutnya dalam menentukan suku bunga.
Baca Juga
Inflasi AS September Tembus 3,7% YoY, Harga Minyak Jadi Biang Kerok
Prospek pasar perumahan juga berpotensi semakin suram apabila The Fed menaikkan suku bunga jangka pendek dalam beberapa bulan mendatang. Suku bunga kredit pemilikan rumah atau mortgage yang sudah mencapai 7,43% berisiko meningkat lebih tinggi, sehingga memperburuk keterjangkauan rumah bagi masyarakat.
“Pasar perumahan akan memasuki masa mati suri kecuali Washington mengubah kebijakannya secara drastis dan membuat biaya rumah baru lebih terjangkau,” tulis Chris Rupkey, kepala ekonom Fwdbonds, dikutip CNBC. Ia menggambarkan sektor tersebut sedang menuju kondisi yang membeku.
Penjualan Rumah Merosot
National Association of Realtors (NAR) melaporkan bahwa indeks penjualan rumah yang masih dalam tahap kontrak mencapai level terendah sepanjang sejarah pencatatan yang dimulai pada 2001.
Indeks tersebut turun 7,3% secara bulanan dan merosot 11,3% dibandingkan periode yang sama tahun sebelumnya. Penurunan itu jauh lebih dalam daripada perkiraan pasar yang hanya memperkirakan kontraksi 0,4%.
Indikator pembangunan rumah juga menunjukkan pelemahan yang lebih tajam daripada ekspektasi.
Data Departemen Perdagangan AS menunjukkan pembangunan rumah baru milik swasta turun 5,2% secara bulanan berdasarkan tingkat tahunan yang disesuaikan secara musiman. Pasar sebelumnya memperkirakan penurunan hanya 0,4%.
Sementara itu, izin pembangunan rumah turun 0,2%, berlawanan dengan perkiraan Dow Jones yang memproyeksikan kenaikan 2%.
Izin pembangunan rumah tapak tunggal tercatat hanya 845.000 unit, turun 4% dibandingkan Agustus sekaligus menjadi angka terendah sejak 2023.
Kepala ekonom NAR Lawrence Yun mengatakan kondisi pasar memburuk pada September akibat kenaikan suku bunga kredit perumahan yang berlangsung cepat.
Menurutnya, pertumbuhan lapangan kerja dan pendapatan memang dapat menopang pembelian rumah. Namun, keterjangkauan perumahan lebih banyak dipengaruhi oleh perubahan suku bunga kredit.
Biaya Kredit Tinggi
Berdasarkan Mortgage News Daily, suku bunga kredit perumahan tetap selama 30 tahun berada di atas 7% selama sebagian besar September dan mengakhiri bulan tersebut di sekitar 7,6%.
Lima tahun sebelumnya, suku bunga tersebut masih berada di kisaran 3%. Biaya kredit yang rendah saat pandemi Covid-19 ikut mendorong lonjakan permintaan dan kenaikan harga rumah.
Kini, situasinya berbalik. Suku bunga tinggi membuat pembelian rumah semakin mahal, sedangkan pemilik rumah yang telah menikmati bunga rendah cenderung enggan menjual properti mereka dan mengambil pinjaman baru dengan bunga lebih tinggi.
Sentimen pengembang perumahan juga berada di level terendah dalam 14 tahun, menurut indeks National Association of Home Builders.
Dalam kondisi normal, pelemahan pasar perumahan dapat menjadi alasan bagi bank sentral untuk menurunkan suku bunga guna mengurangi biaya pinjaman dan mendorong permintaan.
Namun, The Fed menghadapi persoalan yang lebih rumit karena inflasi masih tinggi. Data harga konsumen dan produsen yang dirilis pekan sebelumnya belum menunjukkan perbaikan berarti. Harga barang untuk permintaan akhir di tingkat grosir meningkat 2,6%, kenaikan tercepat dalam rangkaian data Biro Statistik Tenaga Kerja AS yang dimulai pada Desember 2009.
Pejabat The Fed juga memantau dampak inflasi dari besarnya investasi kecerdasan buatan (AI), yang mendorong kenaikan biaya chip dan perangkat elektronik. Di sisi lain, mereka menilai manfaat investasi AI dapat mengimbangi pelemahan sektor ekonomi tertentu, termasuk perumahan.
Prediksi Goldman Sachs
Ekonom Goldman Sachs Ronnie Walker memperkirakan pasar perumahan masih berpotensi melemah sebelum mencapai stabilisasi.
Dalam catatan kepada klien pada Senin, Walker menyatakan bahwa persoalan keterjangkauan perumahan akan semakin dominan pada 2027, terutama setelah kenaikan kembali suku bunga kredit perumahan.
Ia memperkirakan suku bunga kredit yang bertahan tinggi akan paling kuat menekan transaksi jual beli rumah yang sudah ada. Kenaikan biaya pinjaman terbaru juga berpotensi menurunkan penjualan rumah dalam beberapa bulan mendatang.
Lebih dari 95% peminjam kredit perumahan saat ini memiliki suku bunga di bawah tingkat yang berlaku, sedangkan 65% menikmati bunga setidaknya dua poin persentase lebih rendah.
Goldman Sachs memperkirakan investasi perumahan akan turun masing-masing 2,5%, 4%, dan 1% selama tiga kuartal mendatang. Penurunan bisa lebih besar jika suku bunga kredit tidak melemah.
Untuk 2027, Goldman memperkirakan pembangunan rumah tapak tunggal hanya mencapai 875.000 unit, relatif tidak berubah dari tahun ini. Penjualan rumah yang sudah ada diproyeksikan mencapai 3,9 juta unit, kurang lebih sama dengan 2026 tetapi 26% di bawah tingkat sebelum pandemi pada 2019.
Walker menjelaskan bahwa pasar dibatasi dua faktor: keterjangkauan yang menekan permintaan dan kekurangan pasokan rumah yang membatasi penurunan lebih dalam.
Keputusan The Fed Jadi Penentu
Pasar memperkirakan The Fed akan mempertahankan suku bunga acuannya pada pertemuan pekan berikutnya. Namun, harga kontrak berjangka menunjukkan peluang kuat kenaikan suku bunga sebesar 25 basis poin pada Desember, yang kemudian diikuti kenaikan serupa pada Maret 2027.
Baca Juga
Lawrence Yun dari NAR masih melihat kemungkinan suku bunga kredit perumahan mendekati puncaknya. Menurutnya, kenaikan biaya kredit telah melampaui kenaikan suku bunga jangka pendek The Fed, sehingga ruang kenaikan lebih lanjut mungkin semakin terbatas.
Pembeli dan penjual, katanya, kemungkinan hanya menunda transaksi sampai suku bunga bergerak ke tingkat yang lebih menguntungkan.
Meski demikian, prospek sektor perumahan tetap menghadapi risiko besar. Jika inflasi memaksa The Fed mempertahankan suku bunga tinggi atau menaikkannya kembali, permintaan rumah dapat semakin tertekan. Dampaknya dapat meluas ke pembangunan, lapangan kerja, konsumsi rumah tangga, dan pertumbuhan ekonomi AS secara keseluruhan.
