Perumnas: Creative Financing untuk Percepat Penyediaan Rumah Rakyat

Oleh: Moh. Fendi Susiyanto, CWM®, CTA, CSA - Analis pasar modal dan perbankan

INVESTORTRUST - Dalam dua bulan terakhir, saya sangat tertarik menulis artikel tentang Perum Perumnas dalam ekosistem penyediaan rumah bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah dan peran strategisnya dalam mendukung program tiga juta rumah. Artikel ini merupakan bagian ketiga dari rangkaian analisis terdahulu yang menyoroti sebuah paradoks besar yaitu stagnasi tata kelola perumahan rakyat di tengah ambisi besar Program Nasional Tiga Juta Rumah, serta sengkarut yang terjadiyaitu belum solidnya orkestrasi antara birokrasi, korporasi, dan optimalisasi aset negara dalam menyediakan rumah bagi MBR.

Mengapa fokus analisis ini begitu intens tertuju pada Perumnas? Jawaban saya berakar pada realitas empiris di sektor keuangan. Sebagai analis pasar modal dan perbankan, perhatian saya tersita ketika Perum Perumnas menghadapi kendala likuiditas yang serius. Fenomena ini terkonfirmasi melalui kasus gagal bayar serta keterlambatan pemenuhan kewajiban kupon dan pokok surat utang. Salah satu indikatornya adalah kegagalan pembayaran kupon surat utang senilai Rp13,5 miliar pada pengujung 2025, yang diikuti oleh hambatan pembayaran bunga Surat Utang Jangka Pendek (SUJP). Kondisi tersebut memicu ironi yang mendalam, di satu sisi Perumnas memiliki rekam jejak historis yang melegenda dalam menyediakan hunian bagi masyarakat. Di sisi lain, badan usaha ini memikul mandat krusial sebagai tulang punggung implementasi program strategis nasional Pemerintahan Presiden Prabowo yaitu tiga juta rumah. “Kegagalan finansial” ini menjadi sinyal merah bagi pemenuhan hak dasar warga negara, mengingat masih banyak masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) yang belum memiliki akses terhadap hunian layak di tanah air mereka sendiri.

Sebagai analis independen, ulasan ini ditulis tanpa tendensi afiliasi maupun kepentingan material sepeser pun. Artikel ini murni berfungsi sebagai sebuah imbauan kritis (wake-up call) bagi para pemangku kebijakan di level pemerintahan dan Kementerian BUMN. Ini adalah momentum bagi regulator untuk merumuskan strategi yang lebih taktis, integratif, dan akuntabel guna merealisasikan komitmen politik pemerintah yaitu “menghadirkan tiga juta rumah bagi masyarakat yang membutuhkan”.

Baca Juga

Sengkarut Perumahan Nasional: Menanti Orkestrasi Birokrasi, Korporasi, dan Aset Negara

Momentum Revitalisasi dan Harapan Baru Perum Perumnas

Aksi Perumnas pada 7 Agustus 2026 menandai babak baru bagi masa depan Perum Perumnas. Langkah konkret berupa peletakan batu pertama (groundbreaking) proyek hunian Apartemen Sederhana Milik (Anami) Semesta Alonia - Kemayoran serta rencana revitalisasi Perumnas Klender bersama PT Agung Podomoro Land Tbk (APLN), hadir sebagai sinyal positif di tengah skeptisisme publik yang besar.

Momentum ini menjadi validasi penting bahwa institusi ini (Perum Perumnas) masih memiliki kapasitas strategis dan nilai intrinsik yang signifikan untuk dioptimalkan demi kemaslahatan publik. Ground breaking Semesta - Alonia – Kemayoran patut dicermati dari perspektif efisiensi alokasi modal dan keadilan sosial. Lokasi proyek tersebut sangat strategis digunakan sebagai perumahan bagi pekerja formal maupun informal. Merupakan terobosan cerdas jika Perumnas dapat segera menggandeng BPJS Ketenagakerjaan sebagai mitra. Lembaga pengelola dana sosial tenaga kerja itu saat ini mengelola dana mencapai Rp 913,9 triliun per 30 Juni 2026. Mengalokasikan sebagian kecil dana kelolaan tersebut untuk kerja sama investasi pembangunan hunian terjangkau bagi para pekerja adalah langkah strategis yang saling menguntungkan (win-win solution).

Lebih dari itu, kolaborasi ini membuka ruang optimalisasi terhadap aset lahan milik pemerintah (land bank) yang selama ini tidak produktif. Pemanfaatan lahan Kementerian Sekretariat Negara di sekitar Kemayoran (yang saat ini kosong dan terlantar), misalnya, berpotensi besar menampung ribuan keluarga yang selama ini terkendala oleh keterbatasan akses hunian layak di perkotaan.

Di sisi lain, keputusan strategis menggandeng pengembang swasta di kawasan Klender merefleksikan ketajaman analisis cerdas!. Sejak dekade 1980-an, Klender telah bertransformasi menjadi salah satu simpul ekonomi strategis di Jakarta Timur. Kawasan ini memiliki kelengkapan infrastruktur transportasi publik yang integratif, mulai dari jaringan kereta komuter, akses tol, koridor TransJakarta, hingga Terminal Mobil Barang/Penumpang Pulo Gebang.

Kondisi sosiologis dan geografis tersebut menjadikannya proyek percontohan yang ideal untuk pengembangan kawasan berbasis transit (Transit Oriented Development-TOD). Dengan target ambisius membangun 10.000 unit hunian terjangkau. Katakanlah misalnya estimasi harga rata-rata Rp500 juta per unit, proyek ini diproyeksikan memberikan dampak ekonomi berantai (multiplier effect) senilai kurang lebih Rp5 triliun. Kemitraan taktis dengan swasta ini membuktikan bahwa pemangkasan jalur birokrasi yang lamban dapat dilakukan melalui skema kolaborasi yang sangat transparan dan akuntabel.

Implementasi proyek Kemayoran dan Klender tidak boleh berhenti pada tataran seremonial atau sekadar menjadi komoditas politik jangka pendek. Langkah-langkah taktis ini harus dijadikan cetak biru (blueprint) yang direplikasi secara masif di wilayah lain dengan pengawasan integritas yang ketat. Keberhasilan kebijakan perumahan nasional pada akhirnya tidak diukur dari megahnya realisasi seremonial, melainkan dari seberapa besar efektivitas negara dalam memangkas backlog hunian nasional dan menghadirkan kepastian tempat tinggal bagi rakyat.

Baca Juga

Perum Perumnas: Paradoks di Tengah Program Nasional Tiga Juta Rumah

Creative Financing untuk Perumahan Rakyat

Menyediakan rumah layak bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) adalah potret paling nyata dari ujian kemanusiaan dan keadilan sosial kita hari ini. Di tengah impitan keterbatasan fiskal negara, membiayai perumahan rakyat dengan skema komersial murni adalah sebuah kemustahilan yang naif. Jika pemerintah absen dalam menjembatani akses kepemilikan ini, maka jutaan rakyat kecil selamanya hanya akan menjadi penonton di atas tanah airnya sendiri. Di sinilah letak urgensinya, kita tidak bisa lagi menggunakan cara-cara lama yang konvensional. Pemerintah harus hadir dengan creative financing (pembiayaan kreatif) dan kolaborasi yang radikal dengan berbagai pihak manapun, yang tidak hanya mengandalkan pendanaan dari APBN, melainkan menggerakkan seluruh instrumen keuangan yang ada dengan hati dan nalar yang cerdas.

Secara psikologis dan taktis, ada beberapa terobosan pembiayaan kreatif yang bisa diadopsi pemerintah tanpa harus membebani kas negara secara langsung.

1.Pertama, pemerintah dapat menetapkan proyek-proyek Perumnas sebagai Proyek Strategis Nasional (PSN) sekaligus memberikan jaminan pada obligasi jangka panjang perusahaan (misalnya tenor 30 tahun). Skema ini sangat cerdas karena negara tidak perlu menggelontorkan uang tunai saat ini. Dengan penjaminan ini Perumnas akan menikmati cost of fund yang jauh lebih murah. Proyek yang bersifat Public Service Obligation (PSO) hampir mustahil jika didanai dengan pinjaman berbunga komersial. Obligasi dengan penjaminan ini dampaknya mampu memberikan keleluasaan modal kerja jangka panjang bagi Perumnas.

2.Kedua, Senada dengan itu, penerbitan project-based sukuk (Surat Berharga Negara Syariah), dimana pokok dan bunga menjadi beban Perumnas, Sementara negara hadir sebagai back up melalui skema viability gap funding. Artinya jika Perumnas mengalami kegagalan pembayaran kupon dan pokok, baru negara hadir untuk terjadi kekurangan, akan menjadi magnet luar biasa bagi investor yang ingin turut serta membangun negeri.

3.Ketiga, sisi pasokan (supply) juga dapat diringankan melalui kebijakan inbreng yang berani. Alih-alih membiarkan aset-aset negara tidur, mengapa kita tidak memindahkan kepemilikan rumah susun yang saat ini yang dikelola oleh Kementerian Pekerjaan Umum (PU), seperti Wisma Atlet Kemayoran dan rusun-rusun lainnya dikonversi menjadi ekuitas Perumnas? Langkah ini, bersamaan dengan optimalisasi Bank Tanah untuk menyerap lahan-lahan pemerintah yang terlantar, akan menjadi suntikan cash flow baru yang luar biasa besar bagi operasional Perumnas tanpa harus menguras anggaran negara.

4.Keempat, inovasi pembiayaan sisi demand. Menata pasokan saja tidak akan cukup jika kita menutup mata pada jeritan di sisi permintaan (demand). Di luar sana, ada sekitar 59,3% dari 87,9 juta angkatan kerja kita yang bergerak di sektor informal. Mereka adalah para pedagang kecil, pengemudi ojek online, dan pekerja lepas yang secara sistem perbankan sering dicap sebagai Masyarakat pekerja yang non-bankable.

Mengapa kita membiarkan sistem mengeksklusi mereka? Jika PT Sarana Multigriya Finansial (SMF) selama ini sukses menangani pembiayaan sekunder, maka sudah saatnya pemerintah membentuk lembaga keuangan khusus perumahan baru yang bergerak di sektor primer. Lembaga ini harus melahirkan inovasi konkret seperti skema 'sewa-beli' (rent-to-own) dengan bunga murah yang dirancang khusus untuk merangkul pekerja informal.

Kita tentu menolak lupa pada sejarah. Di era Orde Baru, kita pernah memiliki PT Papan Sejahtera yang didirikan bulan Maret 1980 dulu dibentuk khusus oleh pemerintah sebagai lembaga keuangan bukan bank (LKBB) yang khusus berfungsi untuk membiayai dan menyalurkan Kredit Kepemilikan Rumah (KPR) bagi golongan masyarakat berpenghasilan menengah di Indonesia, sebelum akhirnya salah kaprah diubah menjadi bank dan karam diterjang likuidasi krisis 1998. Sejarah haruslah menjadi cermin, Dan bukan kutukan. Dengan kemajuan inovasi dunia keuangan modern hari ini, pemerintah saat ini harus membuktikan diri bisa berpikir jauh lebih maju, visioner, dan cerdas dibanding era masa lalu.

Salah satu langkah konkretnya adalah memperluas tugas SMF untuk mengembangkan produk pembiayaan sekunder melalui inovasi sekuritisasi yang agresif. Peraturan Pemerintah (PP) terkait SMF harus segera dibuka kembali, dibongkar, dan diperbaiki demi kepentingan masyarakat yang lebih luas.

Kita tidak boleh lagi terjebak dalam ritme kerja business as usual yang dingin dan rigid. Program tiga juta rumah bukan sekadar angka statistik dalam target politik, melainkan urusan pemenuhan hak hidup yang paling mendasar bagi rakyat. Dengan memadukan kecerdasan finansial dan keberpihakan moral, pemerintah memiliki kesempatan emas untuk mencatatkan diri dalam sejarah sebagai penyelamat asa papan rakyat kecil. Mari kita wujudkan, karena waktu bagi rakyat kecil untuk menunggu sudah hampir habis.

Saatnya Perumnas Menjadi “HDB” Indonesia

Hak atas tempat tinggal yang layak bukan sekadar komoditas ekonomi, melainkan amanat konstitusi yang tegas. Pasal 28H ayat (1) UUD 1945 menyatakan bahwa setiap warga negara berhak untuk hidup sejahtera, bertempat tinggal, dan mendapatkan lingkungan hidup yang baik. Namun, pemenuhan backlog perumahan di Indonesia hingga kini masih menjadi pekerjaan rumah menahun yang belum tuntas. Guna mengurai benang kusut ini, pemerintah hari ini sebetulnya telah memulai sebuah "orkestra" kebijakan yang menjanjikan. Kini, tantangan terbesarnya adalah menyatukan harmoni dari seluruh pemangku kepentingan (stakeholders) agar simfoni pembangunan ini tidak sumbang di tengah jalan.

Langkah fundamental pertama yang harus berani diambil adalah melakukan reformasi kelembagaan total terhadap Perum Perumnas. Sudah saatnya pemerintah mentransformasi Perumnas menjadi sebuah lembaga otoritas perumahan nasional yang kuat dan terintegrasi, meniru keberhasilan Housing & Development Board (HDB) di Singapura. Sejarah mencatat bagaimana HDB berhasil mengubah wajah Singapura dari kota kumuh menjadi negara dengan tingkat kepemilikan rumah mencapai lebih dari 80 persen populasi. Keberhasilan HDB terletak pada mandat tunggal yang absolut, dimana mereka bertindak sebagai perencana, pembebas lahan, pengembang, sekaligus penyedia skema pembiayaan yang disubsidi negara. Perumnas harus ditarik dari sekadar korporasi pencari laba menjadi instrumen negara seutuhnya untuk perumahan rakyat.

Namun, visi besar mentransformasi Perumnas tidak akan berjalan jika instrumen negara lainnya bergerak sendiri-sendiri. "Orkestra" yang telah dimulai dengan cantik oleh sektor perumahan saat ini membutuhkan konsolidasi yang kohesif tanpa celah. Di sinilah kepemimpinan Menko Infrastruktur diuji untuk menjembatani kementerian teknis. Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP) bersama Kementerian Pekerjaan Umum (PU) harus berdiri di garda depan sebagai perumus regulasi dan penyedia infrastruktur dasar. Ego sektoral yang selama ini menjadi penyakit kronis birokrasi harus dipangkas habis.

Sektor hilir dan pembiayaan juga memegang peran vital. Kementerian Keuangan, OJK, dan Badan Pengaturan BUMN wajib merumuskan kelonggaran regulasi dan insentif fiskal khusus untuk proyek perumahan rakyat. Sinergi ini harus diperkuat oleh lembaga finansial sekunder seperti PT Sarana Multigriya Finansial (SMF), PT Penjaminan Infrastruktur Indonesia (PII), dan PT Sarana Multi Infrastruktur (SMI) untuk menciptakan struktur pembiayaan yang murah dan berjangka panjang. Bahkan, keterlibatan Badan Pengelola Investasi Daya Anagata Nusantara (Danantara) menjadi krusial untuk mengonsolidasikan aset-aset negara yang menganggur agar dapat dikonversi menjadi lahan perumahan rakyat yang strategis.

Di tingkat tapak, Satgas Perumahan harus menjadi motor penggerak yang dinamis berkolaborasi dengan Pemerintah Daerah (Pemda). Pemda memegang kunci utama dalam penyederhanaan izin mendirikan bangunan dan penyediaan lahan land bank. Tanpa dukungan Pemda, target pembangunan hunian vertikal maupun tapak yang terjangkau hanya akan berakhir menjadi tumpukan dokumen di atas meja ibu kota.

Sudah saatnya seluruh elemen ini menyadari bahwa penyediaan rumah adalah tugas dan tanggung jawab pemerintah secara langsung, baik melalui APBN maupun penugasan BUMN. Semua pihak harus menanggalkan ego sektoral serta kepentingan politik sesaat. Menjadikan perumahan rakyat sebagai komoditas politik jangka pendek hanya akan mengorbankan hajat hidup jutaan warga yang bermimpi memiliki atap sendiri. Jika seluruh instrumen mulai dari kementerian, lembaga pembiayaan, hingga Pemda mampu kompak mendukung satu tujuan, maka impian melihat Perumnas menjelma menjadi HDB versi Indonesia bukan lagi sebuah utopia belaka.

(Ayo Masyarakat Indonesia Sejahtera)